Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d'au moins 60 ans d'emprunter une partie de la valeur de son logement, sans payer de mensualités. Le capital et les intérêts, capitalisés chaque année, ne sont remboursés qu'au décès du dernier emprunteur ou à la vente du bien. La dette ne peut jamais dépasser la valeur du logement à cette date.
Encadré par les articles L315-1 et suivants du Code de la consommation, ce crédit reste rare en France. En 2026, l'offre principale est Foncier Reversimmo, accordée par le Crédit Foncier, filiale du groupe BPCE, et distribuée par des Banques Populaires et des Caisses d'Épargne, selon la disponibilité locale. Le courtier Arrago propose aussi un Prêt 60 financé par d'autres établissements.
Comment fonctionne Foncier Reversimmo
Vous restez propriétaire et continuez à occuper le logement, ou à le louer. Le bien, situé en France métropolitaine, peut être une résidence principale, secondaire ou locative, mais pas un logement détenu par une SCI selon la Caisse d'Épargne Bretagne-Pays de Loire. Un expert de BPCE Expertise Immobilière l'évalue aux frais du prêteur, et le montant minimal est de 50 000 €.
L'usage des fonds est libre, à une exception près : financer une activité professionnelle. Les emprunteurs s'en servent pour compléter une petite retraite, solder un crédit en cours, adapter le logement à la perte d'autonomie, aider un enfant à acheter ou financer un séjour en résidence services. Aucune assurance décès n'est exigée et l'état de santé n'est pas examiné.
- Exposez votre projet à un conseiller de l'agence Banque Populaire ou Caisse d'Épargne.
- Recevez la visite de l'expert immobilier, qui fixe la valeur du bien.
- Obtenez le montant maximal, calculé selon votre âge et cette valeur.
- Attendez au moins dix jours après réception de l'offre avant de l'accepter.
- Signez l'acte chez le notaire, qui inscrit l'hypothèque.
Le coût réel, d'après les exemples publiés
La Banque Populaire publie deux exemples au barème du 1er octobre 2026, avec un taux débiteur fixe de 6,75 % et 1 000 € de frais d'entrée. Pour un couple de 75 ans propriétaire d'un bien de 330 000 €, le prêt maximal atteint 28,7 % de la valeur, soit 94 710 €, avec environ 1 581 € de frais de garantie.
| Durée effective du prêt | Coût total du crédit | TAEG | Dette totale estimée |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 39 162 € | 7,34 % | Environ 134 000 € |
| 10 ans | 89 872 € | 7,05 % | Environ 185 000 € |
| 15 ans | 160 169 € | 6,95 % | Environ 255 000 € |
| 20 ans | 237 871 € | 6,59 % | Environ 333 000 € |
Lire ce tableau avec prudence
Au bout de vingt ans, la dette approche la valeur initiale du bien, 330 000 €. C'est l'effet des intérêts composés : à 6,75 %, la dette double environ tous les onze ans. Le plafonnement protège les héritiers d'une dette supérieure à la valeur du logement, mais il peut ne leur rester presque rien si le couple vit longtemps et si les prix stagnent.
Un emprunteur seul à 75 ans
Dans le second exemple de la Banque Populaire, François, 75 ans, possède un bien estimé 450 000 €. Il peut emprunter jusqu'à 36,3 %, soit 163 350 €, sur une durée prévisible de seize ans fondée sur l'espérance de vie. La part prêtable progresse avec l'âge, car la durée probable du prêt diminue.
Le Prêt 60 d'Arrago, une autre porte d'entrée
Arrago, intermédiaire inscrit à l'ORIAS, oriente vers des prêteurs comme CFCAL Banque ou le Crédit municipal de Nantes. Son Prêt 60 s'adresse aux propriétaires de 60 ans et plus dont le bien vaut au moins 150 000 €, pour 10 à 60 % de sa valeur selon l'âge. Aucun questionnaire de santé n'est demandé, seulement un certificat médical attestant des facultés intellectuelles.
Ce qui le distingue
Le remboursement anticipé partiel est libre, et l'indemnité en cas de remboursement total est limitée à environ quatre mois d'intérêts. Les fonds arrivent en deux à trois mois après la demande. Le coût affiché est plus élevé : l'exemple publié fait apparaître un TAEG de 9,26 % sur cinq ans et 8,11 % sur dix ans, frais compris.
Comparer avec les solutions voisines
Le viager hypothécaire n'est qu'une manière de mobiliser son patrimoine. La vente en viager procure un capital plus élevé et une rente, mais transfère la propriété. Le prêt hypothécaire classique coûte bien moins cher, mais impose des mensualités et donc des revenus suffisants. La vente avec relogement plus petit reste souvent la solution la plus économique.
D'autres formules sont apparues : certaines sociétés rachètent une quote-part de 10 à 50 % du logement contre un capital, avec possibilité de rachat ultérieur. La vente de la nue-propriété en conservant l'usufruit procure aussi un capital immédiat. Chacune a ses frais et sa fiscalité, à comparer avec l'aide d'un notaire indépendant.
Exemple d'arbitrage
Monique, 68 ans, veuve, pension de 1 700 €, maison de 280 000 €, veut 60 000 € pour aider sa fille et adapter sa salle de bains. Un prêt hypothécaire amortissable de 60 000 € sur douze ans à 4 % lui coûterait environ 525 € par mois, soit 31 % de sa pension. Le viager hypothécaire, sans échéance, préserve son budget mais réduira fortement l'héritage.
Les erreurs à éviter
Ce crédit engage la famille sur des décennies. Les difficultés observées viennent souvent d'une décision prise trop vite ou sans en mesurer les effets sur la succession.
- Signer sans en parler à ses enfants, qui découvriront au décès que l'actif net est faible.
- Emprunter le maximum alors qu'un besoin plus modeste suffit : les intérêts courent sur tout le capital.
- Négliger l'entretien et l'assurance du bien, obligations contractuelles du prêt.
- Utiliser les fonds pour une activité professionnelle, ce qui est exclu.
- Croire que l'offre est disponible partout : elle dépend de chaque caisse régionale.
Un refus reste possible. Il peut intervenir lorsque le bien est jugé difficile à revendre, par exemple une maison isolée en zone rurale peu demandée, lorsque la valeur expertisée conduit à un prêt inférieur au minimum de 50 000 €, ou lorsque le logement est déjà grevé d'une hypothèque importante. Dans ce dernier cas, le prêt peut servir d'abord à solder la dette existante.
Questions fréquentes
Puis-je souscrire à 62 ans alors que je travaille encore ? Oui. Ni vos revenus ni votre statut professionnel ne sont examinés, seul compte l'âge minimal de 60 ans. Mais à cet âge, le pourcentage prêtable est faible et la durée probable très longue.
Que deviennent les héritiers si la dette dépasse la valeur du bien ? Ils ne doivent rien au-delà : l'écart est supporté par la banque. S'il reste un excédent après la vente, il leur revient.
Faut-il une assurance décès ? Non. L'état de santé n'est pas pris en compte et aucune assurance emprunteur n'est exigée.
Les sommes reçues sont-elles imposables ? S'agissant d'un prêt, elles ne constituent pas un revenu imposable.
Peut-on rembourser par anticipation ? Oui, à tout moment, par exemple après la vente d'un autre bien ou un héritage.
Organismes et offres à contacter
- Banque Populaire – Foncier Reversimmo : Prêt viager hypothécaire du Crédit Foncier dès 60 ans : conditions, minimum de 50 000 €, étapes chez le notaire et exemples chiffrés d'octobre 2026.
- Arrago : Courtier spécialisé proposant le Prêt 60 aux propriétaires de 60 ans et plus, de 10 à 60 % de la valeur, sans questionnaire de santé.