Expatrié ou retraité hors de France : comment obtenir un prêt

Un senior qui vit hors de France peut emprunter de deux manières : auprès d'une banque française en tant que non-résident, presque uniquement pour un crédit immobilier garanti par un bien en France, ou auprès d'une banque de son pays de résidence, qui le traite alors comme un client local. Le crédit à la consommation transfrontalier reste rare, car les prêteurs financent surtout les résidents de leur propre pays.

La situation inverse existe aussi : un étranger de plus de 50 ans installé en France, ou un retraité étranger qui y passe une partie de l'année. Dans chaque cas, trois questions décident de l'accord : le pays de résidence fiscale, la monnaie des revenus et l'âge au dernier remboursement, apprécié différemment d'un pays à l'autre.

Emprunter en France quand on vit à l'étranger

Les banques françaises acceptent les non-résidents avec prudence. Selon le courtier Pretto, l'apport attendu tourne autour de 20 à 30 % du prix, et le taux est en moyenne supérieur d'environ 0,4 point à celui d'un résident. La règle du HCSF, avec un endettement plafonné à 35 %, s'applique aussi à ces dossiers.

Pays de résidence et monnaie des revenus

Les dossiers les plus simples viennent des résidents de la zone euro, du Royaume-Uni, de Suisse ou de Singapour. Les résidents américains sont examinés plus longuement, en raison des obligations FATCA. Ceux qui vivent dans un pays figurant sur les listes du GAFI essuient souvent un refus. Un revenu en devise est en outre décoté pour couvrir le risque de change.

Exemple d'un cadre expatrié de 58 ans

Michel, 58 ans, ingénieur à Madrid, gagne 6 000 € nets par mois et prépare son retour en Bretagne. Il achète une maison de 180 000 € avec 45 000 € d'apport. Un prêt de 135 000 € sur 15 ans à 3,6 % coûte environ 972 € par mois, soit 16 % de ses revenus. Il aura 73 ans à la dernière échéance, ce que la banque accepte avec une assurance adaptée.

Comparatif des conditions pour un non-résident

Ces chiffres sont ceux publiés par les établissements ; ils supposent un revenu stable et un dossier complet. Au Portugal, le financement d'une résidence principale pour un résident portugais obéit à d'autres règles.

Acheter dans son pays de retraite

De nombreux retraités français choisissent l'Espagne, le Portugal, le Maroc ou la Grèce. Pour acheter sur place, ils peuvent s'adresser à une banque locale avant même de s'installer. Les banques espagnoles et portugaises ont créé des services pour les acheteurs étrangers, avec des conseillers francophones et des procédures à distance.

Cas d'une retraitée qui achète en Espagne

Annie, 64 ans, retraitée de l'enseignement à Toulouse, touche 3 200 € de pensions. Elle vise un appartement de 150 000 € à Alicante. CaixaBank finance 70 %, soit 105 000 € ; elle apporte 45 000 € et prévoit 12 à 15 % de frais et taxes. À titre d'exemple, à 3,5 % sur 15 ans, la mensualité serait d'environ 751 €, soit 23 % de ses pensions.

Assurance et âge limite à l'étranger

La loi Lemoine ne s'applique qu'aux contrats soumis au droit français. Pour un prêt espagnol ou portugais, l'assurance décès dépend des usages locaux : elle n'est pas toujours exigée, mais elle est souvent proposée en échange d'une réduction de marge. L'âge maximal en fin de prêt, 75 ans chez novobanco par exemple, conditionne directement la durée accessible.

Pension versée à l'étranger

Les caisses françaises versent les retraites dans la plupart des pays, sous réserve d'un certificat d'existence annuel. Une banque locale retient ce revenu s'il est domicilié chez elle. Faites virer votre pension sur le compte local plusieurs mois avant la demande : l'historique de versement compte autant que le montant.

Démarches pour un dossier international

Un dossier transfrontalier demande plus de pièces et plus de temps. Préparez-le en amont pour éviter qu'une traduction manquante ne retarde la signature chez le notaire.

1. Définir le pays du bien, celui de vos revenus et celui de votre résidence fiscale.
2. Réunir les avis d'imposition des deux pays, les relevés de pension et 12 mois de relevés bancaires.
3. Faire traduire les documents si la banque l'exige ; l'anglais est parfois accepté.
4. Consulter un courtier spécialisé non-résidents et une banque locale, pour comparer les deux voies.
5. Obtenir le numéro fiscal du pays d'achat, comme le NIE en Espagne ou le NIF au Portugal.
6. Signer l'offre après le délai de réflexion local, puis l'acte devant notaire.

Raisons de refus et erreurs fréquentes

Les refus viennent surtout d'un apport insuffisant, d'une durée qui dépasse l'âge limite et de revenus dans une devise volatile. Une autre erreur consiste à demander un crédit à la consommation à une banque d'un pays où l'on ne réside pas : la réponse est presque toujours négative. Pour un besoin courant, passez par la banque de votre pays de résidence.

Résidents étrangers installés en France

Un ressortissant non européen résidant en France doit présenter un titre de séjour en cours de validité ; certaines banques exigent qu'il couvre une bonne partie de la durée du prêt, ou demandent une carte de résident de dix ans. Un citoyen européen est traité comme un résident français. Dans les deux cas, les règles HCSF et le Code de la consommation s'appliquent.

Arnaques au crédit international

Les offres de prêt entre particuliers venues de l'étranger, avec frais à verser avant le déblocage, sont presque toujours frauduleuses. Vérifiez qu'un prêteur opérant en France figure au registre des agents financiers tenu par l'ACPR, et qu'un intermédiaire est immatriculé à l'ORIAS.

Autres solutions pour un senior à l'étranger

Si le crédit classique n'aboutit pas, d'autres pistes permettent de financer un projet hors de France.

• Le nantissement d'une assurance vie française pour obtenir un prêt dans la même banque.
• Le prêt hypothécaire sur un bien déjà possédé en France, pour financer un achat à l'étranger.
• La vente en viager ou en nue-propriété d'un bien français pour constituer l'apport.
• Le co-emprunt avec un enfant résident, dont les revenus et l'âge allongent la durée possible.

Questions fréquentes

Une banque française peut-elle refuser un client parce qu'il vit à l'étranger ? Oui, l'octroi de crédit est libre. Elle ne peut toutefois pas refuser un IBAN d'un autre pays de la zone SEPA pour un prélèvement.

La nouvelle directive européenne sur le crédit à la consommation change-t-elle quelque chose ? La directive 2023/2225 s'applique à partir du 20 novembre 2026 ; elle renforce l'évaluation de solvabilité et l'information, sans obliger les banques à prêter aux non-résidents.

Faut-il une assurance emprunteur française pour un prêt espagnol ? Non, l'assurance relève du contrat local. Comparez-la toutefois, car son coût après 65 ans varie fortement.

Peut-on emprunter en France avec une pension étrangère ? Oui, si vous résidez en France et que la pension est régulière. La banque appliquera souvent une décote si elle est versée en devise.

Quel est l'âge maximal pour un prêt immobilier à l'étranger ? Il dépend du prêteur : 75 ans en fin de crédit chez novobanco, par exemple. Interrogez chaque banque avant de signer un compromis.