Acheter son futur logement avant de vendre la maison familiale

Le prêt relais est une avance de trésorerie accordée à un propriétaire qui achète un nouveau logement avant d'avoir vendu l'actuel. La banque prête une partie de la valeur du bien à vendre, pour un ou deux ans, et se rembourse sur le prix de vente. Pour un senior, il sert surtout à passer d'une grande maison à un logement plus petit.

Vers 60 ou 70 ans, la maison familiale devient souvent trop grande, coûteuse à chauffer ou éloignée des enfants. Le projet type consiste à acheter un appartement plus petit, en ville ou près d'une gare, et à vendre la maison ensuite. L'âge ne pose pas de problème particulier, car ce financement est court et garanti par un bien de valeur.

Pourquoi ce crédit court convient aux projets de fin de carrière ou de retraite

Contrairement à un prêt immobilier sur 20 ans, le relais ne dure qu'un à deux ans. La question de l'âge en fin de prêt disparaît presque, et l'assurance, même avec questionnaire de santé, porte sur une période brève. Quand le nouveau logement coûte moins cher que l'ancien, aucune mensualité de capital n'est due : seuls les intérêts, voire rien du tout, sont payés jusqu'à la vente.

Trois formules, trois profils

Les courtiers distinguent trois montages, dont le choix dépend de l'écart de prix entre les deux logements et de votre budget mensuel.

Combien la banque avance

Le montant dépend de la valeur estimée du bien à vendre, généralement 60 à 80 % du prix, diminuée de tout crédit encore dû. Avec une maison estimée à 400 000 € et 150 000 € restant à rembourser, une banque qui retient 70 % prêtera environ 130 000 €. Une maison entièrement payée, situation fréquente après 60 ans, maximise la somme disponible.

Coûts et plafonds à connaître

Au quatrième trimestre 2026, le taux d'usure des prêts relais est fixé à 6,49 %, plafond du TAEG. La Banque Postale facture par exemple des frais de dossier de 1 % du montant, avec un minimum de 500 € et un maximum de 2 000 €, et autorise le remboursement anticipé sans frais. En franchise totale, les intérêts capitalisés alourdissent la somme due à la vente.

Cas pratique : Annie et Gérard quittent leur maison

Annie, 66 ans, et Gérard, 68 ans, perçoivent 4 200 € de pensions. Leur maison, sans crédit, est estimée à 450 000 €. Ils achètent un trois-pièces à 300 000 € près de leur fille et règlent les frais de notaire avec leur épargne. La banque leur accorde un relais sec de 300 000 €, soit 67 % de la valeur de la maison, sur 12 mois renouvelables.

Ce que le couple paie pendant la transition

À un taux hypothétique de 4,2 %, les intérêts mensuels atteignent environ 1 050 €, soit 25 % de leurs revenus, auxquels s'ajoutent l'assurance et les charges des deux logements. À la vente, au bout de sept mois, ils remboursent les 300 000 € et conservent environ 150 000 €, moins les intérêts versés, pour compléter leur retraite.

Un point fiscal compte beaucoup : la plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée d'impôt. L'administration admet que cette exonération demeure lorsque la maison est vendue dans un délai normal après le déménagement, généralement apprécié autour d'un an, à condition que le bien soit mis en vente rapidement et ne soit ni loué ni prêté entre-temps. Un relais trop long peut donc avoir un coût fiscal.

Si la maison ne se vend pas

Le relais dure au plus 24 mois. Passé ce délai, le prêt doit être remboursé ou transformé en crédit amortissable, ce qui serait très lourd pour un couple de 70 ans. D'où l'importance d'une estimation prudente, confirmée par deux professionnels, et d'une marge suffisante : même vendue 400 000 €, la maison d'Annie et Gérard couvrirait largement leur relais.

Pendant la période de double propriété, il faut aussi budgéter deux taxes foncières, deux assurances habitation, le chauffage minimal de la maison vide et parfois des travaux de remise en état demandés par les acheteurs. Pour un couple retraité, ces frais représentent facilement plusieurs centaines d'euros par mois, à ajouter aux intérêts du relais.

Les étapes d'un relais réussi

L'ordre recommandé consiste à préparer la vente avant même de chercher le nouveau logement.

1. Faites estimer la maison par deux agences et retenez la valeur basse.
2. Réalisez les diagnostics obligatoires pour pouvoir mettre en vente dès l'achat signé.
3. Demandez au moins deux simulations de relais, à votre banque et via un courtier.
4. Choisissez la formule en fonction de votre budget : intérêts mensuels ou franchise totale.
5. Signez l'achat avec une clause suspensive d'obtention du relais.
6. Confiez la vente à un mandat réaliste et ajustez le prix au bout de trois mois sans visite.

Refus et erreurs les plus fréquents

Les banques refusent un relais lorsque le bien à vendre est difficile à céder, rural ou atypique, quand l'emprunteur cumule déjà d'autres crédits au-delà de 35 % d'endettement, ou quand l'estimation fournie paraît optimiste. L'erreur la plus coûteuse consiste à acheter cher en comptant sur un prix de vente élevé, puis à devoir baisser ce prix sous la pression du délai.

Solutions si le relais semble trop risqué

Vendre d'abord reste le choix le plus sûr : une vente avec jouissance différée permet de rester quelques mois dans la maison après la signature. Louer temporairement un meublé entre les deux opérations évite toute dette. Acheter un logement neuf sur plan décale les paiements et laisse le temps de vendre. Enfin, une épargne disponible peut réduire le montant du relais.

Questions fréquentes

Existe-t-il un âge limite pour un prêt relais ? Aucune règle légale. Sa durée courte le rend accessible à des emprunteurs bien plus âgés qu'un prêt classique, sous réserve d'assurance ou de garantie.

Faut-il obligatoirement une assurance emprunteur ? Elle est le plus souvent demandée. Pour un senior, une couverture décès sur la durée du relais reste en général abordable.

Peut-on prolonger le relais ? Oui, souvent une fois, dans la limite de 24 mois au total. Au-delà, la banque exige un remboursement ou une transformation.

La vente doit-elle passer par une agence ? Non, mais la banque demande une estimation professionnelle, et un mandat d'agence rassure sur le délai.

Que se passe-t-il si le prix obtenu est inférieur au relais ? Le solde doit être payé avec votre épargne ou converti en prêt amortissable, d'où l'intérêt d'une quotité prudente.