Le crédit relais est une avance bancaire de courte durée, généralement de 12 à 24 mois, consentie à un propriétaire qui achète un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque prête une fraction de la valeur estimée du bien à vendre ; le prix de vente rembourse ensuite le capital en une seule fois. Pendant l'attente, l'emprunteur ne règle que les intérêts et l'assurance.
Après 55 ans, ce montage sert surtout à réduire la surface habitable : quitter une maison devenue trop grande pour un appartement accessible, près des services ou des enfants. Le projet est souvent financé sans nouveau crédit long, ce qui le rend très lisible pour une banque. Encore faut-il fixer une estimation prudente et un calendrier de vente réaliste.
Combien la banque avance-t-elle sur votre maison ?
La quotité dépend de la qualité du bien et du stade de la vente. La Banque Postale indique une avance souvent comprise entre 60 et 80 % du prix de la résidence actuelle, avec un minimum de 15 000 €. Le Crédit Agricole cite une fourchette de 50 à 80 % de la valeur du bien mis en vente, la tranche haute étant plus probable lorsqu'un compromis est déjà signé.
| Situation du bien vendu | Quotité habituelle | Commentaire |
|---|---|---|
| Simple estimation d'agence | 50 à 60 % | La banque prend une marge de sécurité |
| Deux estimations concordantes | 60 à 70 % | Profil le plus courant |
| Compromis de vente signé | 70 à 80 % | Risque limité aux conditions suspensives |
| Bien encore grevé d'un crédit | Quotité moins capital restant dû | Le solde est d'abord remboursé |
Relais sec ou relais adossé
Empruntis distingue deux montages. Le relais sec finance seul l'achat lorsque le nouveau logement coûte moins cher que le prix de vente de l'ancien : c'est le cas typique du senior qui réduit sa surface, mais les banques l'accordent plus rarement. Le relais adossé associe l'avance à un prêt amortissable classique quand le nouveau bien est plus cher ; la vente rembourse alors le relais et parfois une partie du prêt long.
Franchise partielle ou totale
Avec la franchise partielle, la plus fréquente, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance, puis le capital à la vente. Avec la franchise totale, intérêts et capital sont réglés en une fois à la signature de l'acte de vente ; les intérêts non payés s'accumulent et le coût final augmente. La Banque Postale propose ainsi un différé d'amortissement sur 24 mois ou un différé total limité à 12 mois.
Exemple : vendre une maison à 380 000 € à 61 ans
Jean, 61 ans, cadre encore en poste, et Sylvie, 59 ans, gagnent ensemble 4 200 € nets. Leur maison sans crédit est estimée 380 000 €. Ils achètent un appartement de 290 000 €, auquel s'ajoutent environ 22 000 € de frais de notaire. La banque leur avance 70 %, soit 266 000 €, complétés par 46 000 € d'épargne. À 4 %, les intérêts mensuels atteignent 887 €, soit 21 % de leurs revenus pendant l'attente.
Coût, durée et règles applicables en 2026
Le taux du crédit relais dépasse légèrement celui d'un prêt immobilier classique : le Crédit Agricole l'évalue à 0,10 à 0,30 point de plus, car le capital n'est remboursé qu'à la fin. Il ne peut jamais excéder le taux d'usure, fixé pour les prêts relais à 6,49 % pour les offres émises à partir du 1er octobre 2026. Les frais de dossier s'ajoutent : 1 % du montant chez La Banque Postale, entre 500 et 2 000 €.
La durée initiale est de 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Au-delà, la banque peut transformer l'avance en prêt amortissable si votre taux d'endettement le permet, ce qui est rarement souhaitable à 62 ans. Comme tout crédit immobilier, l'offre doit être conservée au moins dix jours avant d'être acceptée, conformément au Code de la consommation.
L'assurance emprunteur, point sensible après 55 ans
La banque exige une assurance décès sur le relais. Bonne nouvelle pour les moins de 60 ans : la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt prend fin avant le 60e anniversaire. Un relais de 12 mois signé à 57 ans peut donc être assuré sans formalité médicale, sous ces deux conditions.
Le calcul d'endettement selon le HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière limite à 35 % des revenus, assurance comprise, la charge des crédits immobiliers, sur 25 ans au plus. Pour un relais sec, seuls les intérêts mensuels entrent dans ce calcul. Dans un relais adossé, la banque ajoute la mensualité du prêt complémentaire, ce qui peut bloquer un couple dont un membre partira bientôt à la retraite.
Anticiper la baisse de revenus
Si le départ en retraite intervient pendant la période de relais, la banque raisonne sur la pension estimée. Fournissez l'estimation indicative globale de chacun. Dans l'exemple de Jean et Sylvie, une pension commune de 3 300 € porterait les intérêts à 27 % des revenus, toujours sous le plafond de 35 %.
Sept étapes pour un relais sans mauvaise surprise
- Faites estimer votre maison par deux agences et un notaire, puis retenez la valeur basse.
- Vérifiez le capital restant dû de tout prêt encore attaché au bien à vendre.
- Définissez le budget d'achat en intégrant frais de notaire, déménagement et travaux d'adaptation.
- Comparez la quotité, le taux, la franchise et les frais de dossier de deux banques et d'un courtier.
- Comparez l'assurance de la banque avec une délégation d'assurance externe.
- Mettez votre bien en vente avant même de signer l'achat, avec un prix cohérent avec le marché local.
- Prévoyez dès l'offre ce qui se passe si la vente n'a pas eu lieu après 24 mois.
Les erreurs qui coûtent cher
Surestimer sa maison est l'erreur principale : une baisse de prix de 10 % ampute directement le remboursement du relais. Deuxième erreur, attendre un acheteur au prix fort pendant 18 mois en payant 900 € d'intérêts par mois. Troisième erreur, acheter un bien neuf livré tardivement tout en vendant l'ancien trop tôt, ce qui oblige à se reloger provisoirement.
Pourquoi un relais est refusé
Les refus tiennent à un bien difficile à vendre, situé en zone rurale peu demandée ou nécessitant de lourds travaux, à une estimation jugée optimiste, ou à un taux d'endettement dépassé dans le cas d'un relais adossé. Une indivision successorale non réglée sur le bien à vendre bloque aussi le dossier. Un compromis signé lève la plupart de ces objections.
Quand le relais ne convient pas
Si la vente s'annonce longue, mieux vaut vendre d'abord avec une clause de libération différée, ou négocier avec l'acheteur un délai de deux à trois mois avant la remise des clés. La location temporaire d'un meublé pendant la recherche évite tout crédit, au prix d'un double déménagement.
Alternatives au crédit relais
- Vente avant achat avec signature différée de l'acte pour laisser le temps de trouver le nouveau logement.
- Achat sous condition suspensive de vente, que certains vendeurs acceptent dans un marché calme.
- Prêt hypothécaire de trésorerie adossé au bien actuel, sur une durée plus longue.
- Vente en viager ou vente à terme de la maison si l'objectif est de dégager un complément de revenus.
- Épargne et assurance-vie mobilisées par une avance de l'assureur plutôt qu'un rachat fiscalisé.
Questions fréquentes sur le relais pour seniors
Peut-on obtenir un crédit relais à 65 ans ? Oui. La durée très courte limite le risque pour la banque. L'assurance décès reste possible auprès de nombreux assureurs jusqu'à un âge avancé, avec une surprime.
Que se passe-t-il si la maison n'est pas vendue au bout de deux ans ? Le capital devient exigible. La banque peut accorder une prolongation de quelques mois ou consolider le relais en prêt amortissable ; à défaut, il faut baisser le prix.
Le remboursement anticipé du relais est-il pénalisé ? La Banque Postale l'autorise sans frais, partiellement ou totalement. Vérifiez cette clause dans chaque offre.
Faut-il un apport ? Pas pour le relais lui-même, mais les frais de notaire sont rarement financés par l'avance : prévoyez une épargne équivalente à 7 ou 8 % du prix dans l'ancien.
Organismes et offres à contacter
- Crédit Agricole e-immobilier – Taux et durée du prêt relais : Guide de la banque sur la quotité de 50 à 80 %, la durée de 12 mois renouvelable une fois et la majoration de taux d'un relais.
- Pretto – prêt relais : Courtier Pretto : fonctionnement du prêt relais, avance d'environ 70 % de la valeur du bien actuel, durée de 12 à 24 mois et coût.