Wohneigentum finanzieren und behalten, wenn der Lohn zur Rente wird

In kaum einem Land werden Hypotheken so selten vollständig zurückbezahlt wie in der Schweiz. Viele Eigentümer tragen bis ins hohe Alter eine erste Hypothek, deren Zinsen sie steuerlich abziehen. Das funktioniert, solange die Bank die Finanzierung als tragbar einstuft. Genau diese Rechnung verändert sich mit der Pensionierung, weil das Einkommen auf die Renten aus AHV und Pensionskasse sinkt, während die Bank weiterhin mit einem hohen kalkulatorischen Zins rechnet.

Wer sich früh vorbereitet, kann das Eigenheim im Alter fast immer behalten. Diese Seite erklärt die Tragbarkeitsregeln der Schweizer Banken, zeigt mit Zahlen, wann eine Amortisation nötig wird, behandelt den Kauf einer Wohnung nach 60 und stellt die wenigen Möglichkeiten vor, im Alter Kapital aus dem Haus zu lösen.

Die Tragbarkeitsregel und ihre Zahlen

Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz von meist 5 Prozent, bei manchen Anbietern 4,5 Prozent. Dazu kommen Neben- und Unterhaltskosten von rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts, je nach Alter und energetischem Zustand des Gebäudes etwas weniger, sowie die vereinbarte Amortisation. Die Summe dieser Kosten darf im Normalfall ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Belehnt wird eine selbst bewohnte Liegenschaft in der Regel bis 80 Prozent des Verkehrswerts. Die erste Hypothek umfasst bis zu zwei Drittel, die zweite Hypothek den Rest bis 80 Prozent. Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren, spätestens aber bis zum Erreichen des Referenzalters, amortisiert werden.

Die Sonderregel für Pensionierte

Einige Institute lockern die Grenze nach der Pensionierung. Raiffeisen etwa wendet ab dem AHV-Alter eine Belastungsgrenze von 38 Prozent statt einem Drittel an, weil auf Renten keine Sozialversicherungsbeiträge mehr abgezogen werden. Andere Banken bleiben beim Drittel, einzelne Regionalbanken gehen bei Festhypotheken vorübergehend darüber, wenn die Belastung während der Laufzeit auf das übliche Mass sinkt. Diese Unterschiede machen einen Vergleich gerade nach 60 lohnend.

Welche Einkommen die Bank anrechnet

Angerechnet werden die AHV-Rente, die Pensionskassenrente, Leibrenten und Mieteinnahmen. Manche Anbieter berücksichtigen zusätzlich einen rechnerischen Vermögensverzehr aus freiem Vermögen. Wer das Pensionskassenguthaben vollständig als Kapital bezieht, hat danach eine tiefere Rente. Das kann die Tragbarkeit verschlechtern, obwohl das Kapital vorhanden ist.

Steuerliche Folgen einer Amortisation

Jeder amortisierte Franken senkt den abziehbaren Schuldzins, solange das heutige System gilt. Zwar haben Volk und Stände im September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt, womit auch der Schuldzinsabzug für selbst bewohntes Eigentum weitgehend entfällt. Das Inkrafttreten legt der Bundesrat fest. Planen Sie Ihre Amortisationsstrategie deshalb zusammen mit einer Steuerberatung für beide Szenarien.

Zwei Rechenbeispiele mit Franken

Haus behalten nach der Pensionierung. Ein Ehepaar, beide 63, besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von CHF 900'000 und einer Hypothek von CHF 500'000. Mit Renten von zusammen CHF 78'000 pro Jahr ergibt die Rechnung: 5 Prozent von CHF 500'000 sind CHF 25'000, dazu kommen CHF 9'000 Nebenkosten. Die Belastung beträgt 34'000 geteilt durch 78'000, also 43,6 Prozent. Bei einer Bank mit 38-Prozent-Grenze müsste die Hypothek auf rund CHF 412'800 sinken, die Amortisation läge somit bei etwa CHF 87'200. Bei einer Bank mit strikter Drittelsgrenze wären es rund CHF 160'000.

Kauf einer Eigentumswohnung kurz vor der Pensionierung. Ein Paar, 61 und 60, verdient heute CHF 140'000 und erwartet ab 65 Renten von CHF 84'000. Es möchte eine Wohnung für CHF 650'000 kaufen. Mit 80 Prozent Belehnung wären die kalkulatorischen Kosten CHF 26'000 Zins plus CHF 6'500 Nebenkosten, heute 23 Prozent des Einkommens, nach der Pensionierung aber 38,7 Prozent. Prüft die Bank nach der Drittelsregel mit dem Renteneinkommen, liegt die tragbare Hypothek bei etwa CHF 430'000. Das Paar braucht also rund CHF 220'000 Eigenmittel.

Vorsorgegelder gezielt einsetzen

Für selbst bewohntes Wohneigentum können Sie Pensionskassengelder bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen vorbeziehen oder verpfänden. Ein Vorbezug senkt die künftige Rente, eine Verpfändung erhält sie, bietet der Bank aber eine zusätzliche Sicherheit. Mit der Säule 3a lässt sich eine indirekte Amortisation gestalten: Statt die Hypothek direkt zu reduzieren, zahlen Sie in ein verpfändetes 3a-Konto ein und lösen die Schuld bei der Pensionierung teilweise ab.

Fehler, die Eigentümer ab 55 häufig machen

• Die Tragbarkeit erst prüfen, wenn die Festhypothek ein Jahr nach der Pensionierung ausläuft.
• Das gesamte Pensionskassenkapital zur Amortisation einsetzen und danach keine Reserven für Renovationen haben.
• Annehmen, die Bank erhöhe die Hypothek später wieder: Nach der Pensionierung lehnen viele Banken Aufstockungen ab.
• Eine anstehende Heizungs- oder Dachsanierung nicht in die Planung einbeziehen.
• Nur bei der Hausbank anfragen, obwohl andere Institute nach 65 andere Grenzen anwenden.

Kapital aus dem Eigenheim lösen

Eine Umkehrhypothek nach angelsächsischem Muster, bei der Zinsen aufgerechnet und erst beim Verkauf oder im Erbfall beglichen werden, ist in der Schweiz kaum verbreitet. Es gibt aber Lösungen, die ein ähnliches Ziel erreichen. Beratungsunternehmen wie das VZ VermögensZentrum weisen auf eine sogenannte Immo-Rente hin, bei der die Hypothek im Alter gezielt erhöht und der Betrag in eine Rente umgewandelt wird. Daneben stehen der Verkauf an die Kinder mit lebenslangem Wohnrecht oder Nutzniessung, ein Erbvorbezug in Form der Liegenschaft und der Wechsel in eine kleinere Wohnung.

So bereiten Sie die Hypothek auf die Pensionierung vor

1. Lassen Sie mit 50 bis 55 eine Tragbarkeitsrechnung auf Basis Ihrer voraussichtlichen Renten erstellen.
2. Bestellen Sie bei der Pensionskasse eine Hochrechnung für Rentenbezug, Kapitalbezug und Mischformen.
3. Legen Sie fest, wie viel bis zum Referenzalter amortisiert werden muss, und verteilen Sie den Betrag über die Jahre.
4. Staffeln Sie die Laufzeiten der Festhypotheken so, dass nicht alle Tranchen im Jahr der Pensionierung auslaufen.
5. Holen Sie Offerten bei mindestens zwei Banken und einem unabhängigen Vermittler ein.
6. Behalten Sie nach der Amortisation eine Liquiditätsreserve für Unterhalt und Gesundheit.

Was bei einer Ablehnung bleibt

Lehnt die Bank die Verlängerung ab, bleibt oft eine Lösung über einen anderen Anbieter, eine Teilamortisation aus der Säule 3a oder den Einbezug eines Kindes als Mitschuldner. Wichtig ist, frühzeitig zu handeln: Eine Kündigung der Hypothek oder ein Zwangsverkauf sind seltene Extremfälle und treten vor allem dort ein, wo Eigentümer die Bank zu spät kontaktieren.

Fragen rund um die Hypothek im Rentenalter

Kann ich mit 67 noch ein Haus kaufen? Ja, ein Höchstalter für Hypotheken gibt es in der Schweiz nicht. Die Tragbarkeit muss jedoch mit dem Renteneinkommen gegeben sein, was meist eine Belehnung deutlich unter 80 Prozent voraussetzt.

Muss ich die Hypothek bei der Pensionierung zurückzahlen? Nein. Die erste Hypothek kann bestehen bleiben, solange die Tragbarkeit stimmt. Die zweite Hypothek sollte bis zum Referenzalter amortisiert sein.

Rechnet die Bank wirklich mit 5 Prozent, obwohl ich 1,5 Prozent zahle? Ja. Der kalkulatorische Zins dient als Puffer gegen steigende Zinsen und wird unabhängig vom effektiven Satz angewendet.

Lohnt sich eine Hypothek bei der Pensionskasse? Manche Pensionskassen vergeben Hypotheken an Versicherte und Rentner, teilweise zu günstigen Konditionen. Die Tragbarkeitsregeln sind ähnlich, ein Vergleich mit Banken lohnt sich trotzdem.

Was passiert mit der Hypothek im Todesfall? Sie geht auf die Erben über. Der überlebende Ehepartner muss die Tragbarkeit mit einer Witwen- oder Witwerrente erneut erfüllen, was eine Risikoversicherung oder eine frühere Amortisation sinnvoll macht.