Immobilie finanzieren oder verrenten, wenn der Ruhestand näher rückt

Ob die Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindung neu finanziert werden muss, ob nach dem Auszug der Kinder eine kleinere Wohnung gekauft werden soll oder ob das abbezahlte Haus endlich Geld für den Ruhestand liefern soll: Rund um die Immobilie stellen sich ab 60 ganz eigene Finanzierungsfragen. Ein Ratenkredit hilft hier selten weiter, denn die Summen sind höher und die Laufzeiten länger.

Deutsche Banken sind bei Immobiliendarlehen für Ältere vorsichtiger geworden, seit 2016 die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie umgesetzt wurde. Gleichzeitig ist ein Markt für Verrentungsmodelle entstanden, die Eigentümern Liquidität verschaffen, ohne dass sie ausziehen müssen. Beide Welten haben ihre Logik und ihre Risiken.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: was sie für Ältere bedeutet

Mit der Umsetzung der Richtlinie im März 2016 wurden Immobiliar-Verbraucherdarlehen im BGB eigens geregelt. Die Bank muss seitdem prüfen, ob es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllen. Der Wert der Immobilie allein reicht dafür nicht. In den Anfangsjahren führte das dazu, dass Banken Senioren und jungen Familien reihenweise absagten. Der Gesetzgeber besserte 2017 nach und erließ 2018 die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung. Seitdem ist klargestellt, dass etwa die Wertsteigerung durch einen Umbau berücksichtigt werden darf und dass das Lebensalter allein kein Ablehnungsgrund ist.

Für Darlehen, die erst aus dem Verkauf der Immobilie nach Auszug oder Tod zurückgezahlt werden sollen, sieht das Gesetz als Immobilienverzehrkreditvertrag Sonderregeln vor. Die BaFin beaufsichtigt Banken und Bausparkassen, die solche Darlehen vergeben.

Anschlussfinanzierung mit 60 oder 65

Der häufigste Fall ist nicht der Neukauf, sondern die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Hier sind die Chancen gut: Die Immobilie ist bereits Sicherheit, der Beleihungsauslauf ist durch jahrelange Tilgung gesunken, und die Bank kennt Ihre Zahlungshistorie. Wichtig ist eine Tilgung, die die Restschuld in einem realistischen Zeitraum abbaut. Viele Häuser erwarten, dass das Darlehen bis etwa 75 bis 80 zurückgezahlt ist, oder akzeptieren eine Restschuld, die gemessen am Immobilienwert gering ist.

Ein Wechsel zu einer anderen Bank ist über ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf möglich, gegen einen Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren ab Auszahlung können Sie ein Darlehen mit langer Zinsbindung nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Kauf einer kleineren Wohnung

Wer das Familienhaus verkauft und eine barrierearme Wohnung erwirbt, braucht oft nur eine Zwischenfinanzierung, bis der Verkaufserlös da ist. Banken bieten dafür einen Zwischenkredit an, der aus dem Verkauf getilgt wird. Bei einem echten Neukauf mit 63 sollte das Eigenkapital deutlich über dem üblichen Minimum liegen; 40 bis 50 % Eigenanteil machen die Zusage in diesem Alter sehr viel wahrscheinlicher.

Kreditnebenkosten und Versicherung

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten fallen unabhängig vom Alter an und sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Eine Risikolebensversicherung zur Absicherung der Restschuld ist ab 65 teuer oder nur mit Einschränkungen zu bekommen; eine niedrigere Restschuld ist oft die günstigere Absicherung.

Zahlenbeispiele für Eigentümer ab 60

Anschlussfinanzierung: Familie Becker, beide 64, hat noch 120.000 Euro Restschuld auf einem Haus im Wert von 450.000 Euro. Bei einem angenommenen Sollzins von 3,8 % und vollständiger Tilgung in 15 Jahren beträgt die Monatsrate rund 876 Euro; das Darlehen ist mit 79 abbezahlt. Mit zehn Jahren läge die Rate bei rund 1.204 Euro, dafür sinken die Zinskosten von etwa 37.600 auf 24.400 Euro. Bei 3.100 Euro Haushaltsrente sind beide Varianten tragbar.

Teilverkauf: Frau Krüger, 74, verkauft 30 % ihres schuldenfreien Hauses im Wert von 500.000 Euro an einen Teilkaufanbieter und erhält 150.000 Euro. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Bei einem Beispielwert von 4,5 % pro Jahr auf 150.000 Euro sind das 562,50 Euro im Monat, unabhängig davon, wie lange sie dort wohnt. Hinzu kommt, dass sie als Nießbraucherin weiterhin die Instandhaltung des ganzen Hauses trägt.

Leibrente: Herr Wolf, 78, alleinstehend, überträgt seine Eigentumswohnung vollständig an einen Leibrentenanbieter. Der Kaufpreis wird nicht ausgezahlt, sondern in ein lebenslanges Wohnrecht und eine Monatsrente umgerechnet. Grundlage sind der Gutachterwert, eine marktübliche Miete für das Wohnrecht und die statistische Lebenserwartung laut Sterbetafel. Je älter der Verkäufer, desto höher fällt die Rente aus. Wer deutlich länger lebt als statistisch erwartet, hat ein gutes Geschäft gemacht; wer früh stirbt, hinterlässt den Erben nichts von der Wohnung. Manche Verträge sehen deshalb eine garantierte Mindestlaufzeit der Rente vor.

Typische Fehler bei Kredit und Verrentung

• Zu niedrige Tilgung bei der Anschlussfinanzierung, sodass mit 80 noch eine hohe Restschuld besteht.
• Nur ein Angebot einholen, weil die Hausbank beim Prolongationsangebot schneller ist als der Vergleich.
• Teilverkauf ohne Rechenvergleich: Nutzungsentgelt, Gebühren beim Rückkauf oder beim späteren Gesamtverkauf werden unterschätzt. Die Verbraucherzentralen haben solche Verträge mehrfach kritisch bewertet.
• Kein unabhängiges Gutachten zum Immobilienwert, obwohl der Wert die Auszahlung bestimmt.
• Familie nicht einbezogen: Kinder, die das Haus später übernehmen möchten, sollten vorher mitreden.

Vorgehen in sechs Schritten

1. Restschuld, Ablauf der Zinsbindung und aktuellen Immobilienwert ermitteln.
2. Ziel festlegen: Kredit abbezahlen, kaufen, Liquidität im Haus freisetzen oder verkaufen.
3. Bei Krediten mindestens drei Angebote über einen Vermittler und die Hausbank vergleichen.
4. Bei Verrentung zwei Anbieter und den klassischen Verkauf mit Umzug gegenüberstellen.
5. Vertragsentwurf vom Notar erklären lassen und eine unabhängige Beratung bei der Verbraucherzentrale nutzen.
6. Steuerliche Folgen und das Erbe mit der Familie besprechen.

Weitere Lösungen rund um das Eigenheim

Eine Grundschuld auf dem abbezahlten Haus sichert auch einen Modernisierungskredit zu Baufinanzierungszinsen ab. Für barrierereduzierende Umbauten gibt es Förderprogramme, deren Ausstattung sich jährlich ändert. Wer verkaufen, aber nicht umziehen möchte, kann einen Verkauf mit Rückmiete oder einen Nießbrauch vereinbaren. Und manchmal ist der klassische Verkauf mit Umzug in eine passende Mietwohnung die Lösung mit den geringsten Kosten. Interhyp und Dr. Klein vermitteln Anschlussfinanzierungen; Teilkauf und Immobilienrente bieten unter anderem Heimkapital, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf und die Deutsche Leibrenten AG an.

Fragen zur Immobilienfinanzierung im Ruhestand

Gibt mir eine Bank mit 68 noch eine Baufinanzierung? Ja, wenn hohes Eigenkapital vorhanden ist und die Rate aus der Rente getragen werden kann. Bei Neukäufen in diesem Alter verlangen Banken häufig eine Tilgung, die bis etwa 80 zur Schuldenfreiheit führt.

Was ist der Unterschied zwischen Teilverkauf und Leibrente? Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil und zahlen für dessen Nutzung. Bei der Leibrente geht das ganze Haus an den Käufer, Sie behalten ein Wohnrecht und bekommen eine lebenslange Rente.

Gibt es die Umkehrhypothek in Deutschland? Als Produkt ist sie kaum verbreitet; einzelne Banken haben Modelle angeboten und wieder eingestellt. Rechtlich ist sie als Immobilienverzehrkredit möglich, aber Sie müssen gezielt danach fragen.

Bin ich als Teilverkäufer noch Eigentümer? Ja, für den behaltenen Anteil. Sie und der Anbieter bilden eine Eigentümergemeinschaft, und Ihr Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Prüfen Sie, welche Regeln für einen späteren Gesamtverkauf gelten.

Wird die Restschuld bei meinem Tod fällig? Sie geht auf die Erben über. Die können weiter tilgen, ablösen oder die Immobilie verkaufen; ein Erbe kann innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden.