Comprar vivienda después de los 60 años, cambiar una casa grande por un apartamento o hacer líquido el valor de un inmueble pagado son decisiones comunes entre los colombianos mayores. El sistema financiero ofrece tres caminos: el crédito hipotecario, el leasing habitacional y, desde 2020, la hipoteca inversa para mayores de 65 años. Cada uno tiene reglas distintas de edad, plazo y garantías.
A continuación encontrará cómo calculan los bancos lo que le pueden prestar con salario o con mesada, cuánto plazo es realista según su edad, y qué ventajas y riesgos tiene la hipoteca inversa, con ejemplos en pesos.
Las reglas del crédito de vivienda en Colombia
La Ley 546 de 1999 estableció el marco de la financiación de vivienda a largo plazo. Dos reglas son centrales: la primera cuota no puede superar el 30 % de los ingresos familiares, y el crédito puede pactarse en pesos con cuota fija o en UVR, una unidad que se ajusta con la inflación. La financiación tiene topes según el tipo de vivienda, más altos para la vivienda de interés social. El plazo va habitualmente de 5 a 30 años.
Pesos o UVR para un deudor mayor
En UVR la cuota inicial es más baja, pero crece con la inflación y el saldo puede aumentar durante los primeros años. Para un pensionado cuya mesada se reajusta también con la inflación, la UVR no es descabellada, pero la cuota fija en pesos da más tranquilidad y permite saber desde el principio cuánto pagará cada mes.
El seguro de vida deudores y el de incendio y terremoto
Ambos son obligatorios en el crédito de vivienda. El seguro de vida deudores paga el saldo si usted fallece, y su costo aumenta con la edad. La póliza tiene una edad máxima de ingreso y de permanencia que, en la práctica, determina el plazo. Usted puede presentar una póliza propia si cumple las coberturas exigidas por el banco.
Crédito hipotecario, leasing habitacional y FNA
El leasing habitacional funciona como un arriendo con opción de compra: la entidad es dueña del inmueble hasta que usted pague el último canon y ejerza la opción. Suele permitir financiar una proporción mayor y ofrece beneficios tributarios a quien declara renta. Bancolombia, por ejemplo, ofrece leasing habitacional no familiar, que permite sumar los ingresos de hasta tres personas, útil cuando un pensionado compra junto con hijos o hermanos.
| Producto | Propiedad durante el plazo | Financiación | Ventaja para el mayor | Riesgo |
|---|---|---|---|---|
| Crédito hipotecario | Suya, con hipoteca | Hasta el tope legal según tipo de vivienda | Escritura a su nombre desde el inicio | Plazo limitado por la edad |
| Leasing habitacional | De la entidad hasta la opción de compra | Habitualmente mayor | Permite sumar ingresos de varias personas | Si no paga, la entidad conserva el inmueble |
| Fondo Nacional del Ahorro | Suya, con hipoteca | Hasta 90 % según su publicidad | Acepta desprendibles de pensión; prepago sin sanción | Proceso largo, de varios meses |
| Hipoteca inversa | Suya, con hipoteca | Según avalúo y edad | Recibe pagos sin cuotas mensuales | Reduce la herencia |
El Fondo Nacional del Ahorro
El FNA presta para vivienda a sus afiliados por cesantías o por ahorro voluntario. Entre los documentos que pide están los desprendibles de pago o de pensión de los últimos tres meses y la declaración de renta o el certificado de ingresos. No cobra sanción por prepago y su proceso, desde la solicitud hasta la legalización, puede tomar alrededor de tres meses.
La hipoteca inversa: cómo funciona en Colombia
El Gobierno habilitó en 2020 la hipoteca inversa para personas de 65 años o más que sean propietarias de un inmueble. La entidad financiera entrega al propietario un pago, que puede ser vitalicio, temporal o único, calculado principalmente según el avalúo, la edad y la tasa de interés. El propietario sigue viviendo en la vivienda, e incluso puede arrendarla. No hay requisito de estrato ni de ingresos, ni edad máxima.
Qué ocurre con los herederos
Al fallecer el titular, los herederos pueden pagar la deuda y conservar el inmueble, o venderlo, pagar a la entidad y quedarse con el excedente. Si no se paga, el inmueble puede entregarse en dación en pago. Solo pueden ofrecerla entidades que tengan el producto habilitado, y la oferta comercial ha sido escasa; antes de contar con ella, verifique qué entidad la ofrece realmente en su ciudad.
Cuándo tiene sentido
Es razonable para quien tiene vivienda propia sin deuda, una mesada baja y no tiene herederos que dependan del inmueble, o cuyos herederos están de acuerdo. Para quien desea dejar la casa a sus hijos, arrendar una parte o vender y comprar algo más pequeño suele ser preferible.
Ejemplos de financiación según la edad
Mauricio y Teresa, 60 y 58 años. Compran un apartamento de $300.000.000 en Bucaramanga. Ponen $180.000.000 de la venta de su casa y piden $120.000.000 a 10 años. Con 12 % efectivo anual, la cuota fija en pesos es de unos $1.679.400. Para respetar la regla del 30 %, sus ingresos conjuntos deben superar $5.600.000 al mes, algo que logran con el salario de ella y la pensión de él.
Orlando, 67 años, pensión de $4.500.000. Quiere un leasing habitacional de $80.000.000. A 15 años y 12,5 % efectivo anual pagaría unos $951.700, apenas el 21 % de su mesada, pero terminaría a los 82, por encima de lo que acepta la aseguradora del banco. Con un plazo de 10 años la cuota sube, pero el contrato se aprueba.
Inés, 74 años, casa avaluada en $420.000.000, sin hijos. Su mesada es de un salario mínimo. Evalúa una hipoteca inversa con renta vitalicia para complementar su ingreso. Antes de firmar, compara el pago mensual ofrecido con lo que obtendría arrendando la casa y mudándose a un apartamento más pequeño.
Motivos de rechazo más frecuentes
- La cuota supera el 30 % de los ingresos familiares demostrables.
- La edad al final del plazo excede la cobertura del seguro de vida deudores.
- Reportes negativos vigentes en las centrales de riesgo.
- El inmueble tiene problemas jurídicos en el certificado de libertad y tradición.
- La pensión es temporal o compartida y no garantiza el pago durante todo el plazo.
Proceso recomendado
- Sume sus ingresos familiares y calcule la cuota máxima con la regla del 30 %.
- Determine su plazo posible según su edad y la del codeudor, si lo hay.
- Pida simulaciones en pesos y en UVR, y compare crédito hipotecario y leasing habitacional.
- Solicite el certificado de libertad y tradición del inmueble y revise su estado jurídico.
- Compare los seguros obligatorios y considere presentar una póliza propia.
- Firme la escritura o el contrato de leasing solo después de revisar todos los costos notariales y de registro.
Otras salidas para mayores con vivienda
Si no consigue el crédito o no le conviene endeudarse, existen alternativas. Vender y comprar una vivienda menor libera capital sin cuotas. Arrendar la casa y vivir en una más pequeña genera un ingreso adicional. Constituir un usufructo a favor propio y vender la nuda propiedad es posible, aunque requiere asesoría jurídica. Y si tiene una vivienda hipotecada que le cuesta pagar, la compra de cartera hipotecaria en otro banco puede reducir la tasa.
Preguntas frecuentes sobre vivienda y mayores
¿Hasta qué edad me dan un crédito de vivienda? No hay una edad máxima legal; el límite lo pone la aseguradora del seguro de vida deudores y la política del banco. Por eso a los 65 años los plazos se acortan considerablemente.
¿Puedo usar mis cesantías para la cuota inicial? Sí, si todavía trabaja o las tiene en el fondo. Las cesantías se pueden retirar para compra de vivienda o para abonar a un crédito de vivienda.
¿Quién puede pedir la hipoteca inversa? Personas de 65 años o más que tengan título de propiedad del inmueble, sin importar el estrato ni sus ingresos.
¿Pierden mis hijos la casa con la hipoteca inversa? No automáticamente. Al fallecer el titular, pueden pagar la deuda y conservarla, o venderla y quedarse con la diferencia.
¿Puedo prepagar mi crédito de vivienda? Sí. Los créditos de vivienda pueden prepagarse total o parcialmente sin sanción, y el FNA lo indica expresamente.
Organismos y ofertas de contacto
- Fondo Nacional del Ahorro – Crédito hipotecario : Crédito de vivienda con financiación de hasta 90 %, que acepta desprendibles de pensión y no cobra sanción por prepago.
- Bancolombia – Vivienda : Crédito de vivienda, leasing habitacional no familiar con hasta tres ingresos, compra de cartera y simulador de cuotas.
- Ministerio de Vivienda – Hipoteca inversa : Requisitos de la hipoteca inversa para mayores de 65 años, modalidades de pago y opciones de los herederos.