Comprar, cambiar o aprovechar su vivienda en Chile pasados los 60 años

Muchos chilenos mayores de 60 quieren cambiar la casa familiar por un departamento más pequeño, ayudar a un hijo a comprar o financiar una remodelación con la garantía de su propiedad. El crédito hipotecario es posible a esa edad, pero las reglas son estrictas porque se trata de préstamos largos en UF ligados a un seguro de desgravamen con límites de edad precisos.

En esta página analizamos lo que piden los bancos y mutuarias, cuánto plazo queda disponible según su edad, qué ocurre con una pensión como único ingreso y qué alternativas existen, considerando que en Chile no se comercializa una hipoteca inversa como la española o la estadounidense.

La regla que decide todo: edad de ingreso y edad de permanencia

Cada banco fija dos límites. El primero es la edad máxima para contratar; el segundo, la edad máxima de permanencia, es decir, la edad que el deudor puede tener al pagar el último dividendo. Scotiabank Chile, por ejemplo, exige al titular, aval o fiador una edad de entre 25 años y 79 años y 364 días con seguro de desgravamen, con una edad máxima de contratación de 74 años y 364 días. En la práctica, eso significa que una persona de 62 años puede pedir un plazo de hasta unos 17 años, y una de 70 apenas nueve o diez.

El desgravamen y el seguro de incendio y sismo

Ambos seguros son obligatorios en el crédito hipotecario chileno y sus primas se suman al dividendo. El desgravamen salda la deuda si fallece el asegurado. Como su costo sube con la edad, en un deudor de 65 años puede representar una parte apreciable del dividendo. Usted tiene derecho a elegir la aseguradora, siempre que la póliza cumpla las coberturas exigidas, y los bancos licitan los seguros colectivos, lo que permite comparar.

Codeudores para ampliar el plazo

Si su pareja o un hijo más joven entra como codeudor, el banco puede calcular el plazo sobre la edad del deudor menor y sumar ambas rentas. Bci, por ejemplo, acepta complementar rentas e incluso codeudores no familiares, con un financiamiento de hasta 80 % y plazos de hasta 25 años en ese caso. Quien entra como codeudor asume la deuda completa, por lo que la decisión debe conversarse en familia.

Cuánto le prestan con sueldo o con pensión

El crédito se otorga en UF y se calcula sobre la renta líquida. La mayoría de los bancos limita el dividendo a una fracción del ingreso: Scotiabank simula con un tope del 25 % de la renta mensual y Bci con un 30 % de la renta líquida, además de exigir buen comportamiento de pago. El financiamiento ronda el 80 % al 90 % del menor valor entre precio y tasación, por lo que se necesita un pie propio.

Cómo pesa cada tipo de pensión

Una renta vitalicia en UF es el ingreso ideal para un hipotecario, porque está indexada como la deuda. Un retiro programado, que baja año a año, obliga al banco a calcular con prudencia. La PGU se suma como ingreso, pero rara vez basta para respaldar un dividendo. Si además usted arrienda otra propiedad, el contrato y las declaraciones de renta permiten sumar esos ingresos.

Tres operaciones típicas, con cálculos en UF

Cambio a un departamento más pequeño. Elena, 62 años, vende su casa y compra un departamento de 3.000 UF. Pone 1.000 UF de la venta y pide 2.000 UF a 15 años. Con una tasa anual de 4,5 %, el dividendo es de aproximadamente 15,3 UF más seguros. Su renta vitalicia de 50 UF permite un dividendo de hasta 12,5 UF con el tope del 25 %, de modo que el banco le pide aumentar el pie a 1.400 UF o sumar a su hijo como codeudor.

Crédito a los 70 años. Alberto, 70, quiere comprar un departamento junto al de su hija. Pide 1.200 UF a 9 años, el máximo que le permite la edad de permanencia. Con una tasa de 4,8 %, el dividendo es de unos 13,7 UF. Su pensión de 60 UF lo respalda, porque el dividendo queda bajo el 25 %.

Hipotecario para fines generales. Gloria, 66, tiene su casa pagada, tasada en 6.000 UF, y necesita fondos para adaptar la vivienda y ayudar a un nieto. Pide un mutuo hipotecario de libre disponibilidad por 1.500 UF a 12 años. Con 5,2 % anual, el dividendo ronda las 14 UF, mucho menos de lo que pagaría con un crédito de consumo por ese monto.

¿Existe la hipoteca inversa en Chile?

No como producto comercial. Se ha discutido en el debate público, pero hoy ningún banco ofrece una hipoteca inversa en la que la deuda se pague recién con la venta de la vivienda tras el fallecimiento. Las fórmulas que cumplen una función parecida son estas:

Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo

El Código Civil permite vender la propiedad reservándose el usufructo vitalicio: usted sigue viviendo en la casa y recibe un pago por la nuda propiedad, que el comprador consolidará al fallecer. El precio es inferior al valor de mercado y la operación exige una buena asesoría notarial y tributaria. Suele hacerse dentro de la familia.

Arrendar, vender o reducir

Otras opciones son arrendar la casa y vivir en una más pequeña, vender y comprar al contado una vivienda menor, o arrendar una parte de la propiedad. Ninguna requiere crédito y todas liberan liquidez sin aumentar el endeudamiento.

El hipotecario de fines generales como puente

Para quien sí puede pagar dividendos, el crédito hipotecario para fines generales es la manera más barata de transformar el valor de la casa en dinero. Su límite es el mismo: la edad de permanencia del seguro.

Motivos frecuentes de rechazo en el hipotecario senior

• El plazo pedido supera la edad máxima de permanencia del desgravamen.
• El dividendo, sumado a las otras deudas, excede el porcentaje de la renta que acepta el banco.
• Protestos o deudas vigentes en DICOM, que bancos como Scotiabank excluyen expresamente.
• La propiedad tiene problemas de títulos, ampliaciones no regularizadas o una tasación menor que el precio.
• El retiro programado proyectado no alcanza para cubrir los dividendos en los últimos años.

Los pasos para obtener la aprobación

1. Calcule su edad al último dividendo y deduzca el plazo máximo que podrá pedir.
2. Reúna liquidaciones de pensión o de sueldo, declaraciones de renta y certificado de deudas.
3. Pida simulaciones en al menos dos bancos y una mutuaria, comparando dividendo con seguros incluidos.
4. Defina el pie y, si es necesario, un codeudor más joven.
5. Encargue la tasación y el estudio de títulos, y revise los gastos operacionales.
6. Firme la escritura y verifique que la póliza de desgravamen cubra su edad hasta el final del plazo.

Preguntas frecuentes sobre hipotecarios para mayores

¿Puedo pedir un crédito hipotecario con 72 años? Sí, en bancos cuya edad máxima de contratación lo permita, pero el plazo será corto, del orden de siete años si la permanencia llega a los 79. Con un pie alto, el dividendo puede ser razonable.

¿Puedo prepagar mi hipotecario con la venta de otra propiedad? Sí. La ley permite el prepago; en los mutuos en UF se cobra una comisión limitada, equivalente a un margen de intereses. Pida la liquidación de prepago antes de vender.

¿Qué pasa con el dividendo si fallezco? El desgravamen paga el saldo asegurado. Si hay codeudor, revise que también esté cubierto, porque si no lo está la deuda pasa a él.

¿Puedo llevar mi hipotecario a otro banco con mejor tasa? Sí, la portabilidad financiera permite refinanciar en otra entidad. Pero cuidado: el nuevo banco aplicará sus límites de edad, y un plazo nuevo puede ser más corto que el que le queda.

¿Las cajas de compensación dan créditos hipotecarios? Algunas han participado en el mercado de mutuos hipotecarios, pero su oferta para pensionados se concentra en el crédito social. Para una compra, lo habitual es acudir a bancos y mutuarias.