For mange danske boligejere er huset eller lejligheden blevet den største opsparing. Boligejernes samlede friværdi har nået rekordniveau, og spørgsmålet melder sig naturligt, når pensionen nærmer sig: kan man bruge noget af værdien til at leve for, uden at skulle sælge? Svaret er ja, og det danske realkreditsystem er et af de mest velegnede i verden til netop det.
Her gennemgår vi, hvordan realkreditlån og banklån fungerer for seniorer, hvilke regler Finanstilsynet har sat for lån til ældre kunder, hvordan afdragsfrihed kan bruges som en dansk pendant til seniorlån, og hvad du skal regne på, før du låner i friværdien.
Realkreditsystemet i korte træk
Et realkreditlån finansieres ved, at realkreditinstituttet udsteder obligationer, der matcher dit lån. Du kan låne op til 80 procent af en helårsbolig værdi i realkredit, og løbetiden er normalt op til 30 år. Resten af finansieringen kan ske med et banklån. Ved køb kræves der som udgangspunkt en udbetaling på mindst 5 procent. Realkreditrenten er typisk den laveste rente, en privatperson kan få.
De store udbydere
Markedet domineres af Totalkredit, som samarbejder med en lang række lokale banker, Nykredit, Realkredit Danmark, Jyske Realkredit, Nordea Kredit og DLR Kredit. Du søger normalt gennem din bank, som formidler realkreditlånet og samtidig kan tilbyde et banklån til den del, der ligger over 80 procent.
Fastforrentet eller variabelt?
Et fastforrentet lån giver en ydelse, der ikke ændrer sig, hvilket mange pensionister foretrækker. Et variabelt forrentet lån har ofte lavere rente i starten, men ydelsen kan stige. Ved høj gældsfaktor og høj belåning er adgangen til variable lån og afdragsfrihed begrænset af Finanstilsynets vejledning.
Kursrisiko ved indfrielse
Fastforrentede lån kan altid indfries til kurs 100, og hvis renten stiger, kan du købe obligationerne tilbage til en lavere kurs. Det gør det muligt at nedbringe gælden, hvis du senere sælger boligen. For seniorer, der regner med at flytte, er det en værdifuld fleksibilitet.
Afdragsfrihed i op til 30 år: den danske seniorlånsløsning
En egentlig omvendt realkredit, hvor renterne lægges til gælden, er ikke udbredt i Danmark. I stedet bruger mange seniorer afdragsfrie realkreditlån med lav belåning. Hos Totalkredit kan Fastrente+, F-kort+ og RenteMax+ gøres afdragsfrie i resten af løbetiden, når restgælden er under 60 procent af boligens værdi. Realkredit Danmarks FlexLife giver mulighed for op til 30 års afdragsfrihed, hvis lånet er på højst 60 procent af værdien. Begge produkter giver mulighed for at låne op til 75 procent.
Finanstilsynets syn på lån til ældre
Finanstilsynet udgav i 2022 et notat om boliglån til ældre kunder. Pointen er, at en høj gældsfaktor ikke i sig selv forhindrer et lån i friværdien, hvis sikkerheden er tilstrækkelig. Ældre Sagen har påpeget, at nogle banker fejlagtigt bruger reglerne som begrundelse for afslag, og anbefaler at prøve en anden bank, hvis man får nej.
| Løsning | Typisk belåning | Månedlig ydelse | Velegnet til |
|---|---|---|---|
| Afdragsfrit realkreditlån | Op til 60 % for lang afdragsfrihed | Kun rente og bidrag | Supplement til pensionen |
| Tillægslån med afdrag | Op til 80 % | Rente, bidrag og afdrag | Renovering, hjælp til børn |
| Banklån med pant | Over 80 % eller kortvarigt | Højere rente | Mellemfinansiering |
| Salg og køb af mindre bolig | Ingen ny gæld | Lavere boligudgift | Frigørelse af kapital uden lån |
Fire boligejere, fire løsninger
Karen, 68 år: enlig, folkepension og livrente på i alt 260.000 kr. om året, gældfri lejlighed vurderet til 2,4 mio. kr. Hun ønsker 500.000 kr. til at rejse og renovere badeværelset. Et afdragsfrit lån på 500.000 kr. svarer til en belåning på cirka 21 procent. Med for eksempel 4 procent i rente og bidrag koster det omkring 1.700 kr. om måneden før skattefradrag.
Jens og Hanne, 66 og 64 år: parcelhus vurderet til 4,5 mio. kr. med et realkreditlån på 1,1 mio. kr., hvor afdragsfriheden udløber om et år. Uden afdragsfrihed stiger ydelsen kraftigt, netop som Jens går på pension. Ved at omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed nu, mens Hanne stadig har løn, får de en ydelse, der passer til pensionsbudgettet.
Aase, 82 år: enke med lav pension og et hus til 1,8 mio. kr. i et yderområde. Banken vil låne, men belåningen holdes lav, fordi huset kan være svært at sælge. Et mindre afdragsfrit lån på 300.000 kr. giver hende råd til hjemmehjælp og vedligeholdelse.
Ole, 61 år: stadig i fuldtidsjob og med planer om at sælge huset om tre år. For ham giver det mere mening at vente og bruge salgsprovenuet end at optage et nyt lån med etableringsomkostninger.
Sådan låner du i friværdien
- Få et overblik over boligens værdi med en vurdering fra banken eller en ejendomsmægler.
- Beregn din friværdi og din belåningsgrad efter det nye lån.
- Lav et pensionsbudget med tallene fra PensionsInfo og Udbetaling Danmark.
- Bed om tilbud på både afdragsfrit lån og lån med afdrag, inklusive omkostninger.
- Indhent tilbud fra mindst to banker, da de vurderer seniorer forskelligt.
- Tal med dine arvinger, så de kender planen for boligen.
Typiske fejl ved lån i friværdien
- At lade afdragsfriheden udløbe samme år, som man går på pension.
- At omlægge lånet for ofte, så kurtage og gebyrer æder gevinsten.
- At låne mere, end der er brug for, og lade pengene stå på kontoen.
- At glemme, at bidragssatsen stiger med belåningsgraden.
- At acceptere et afslag uden at spørge en anden bank.
Ejendomsskatter og indefrysning
Med boligskattereformen fra 2024 kan stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld indefryses, så de først betales, når boligen sælges. Indefrysning fungerer som et lån fra staten med sikkerhed i boligen og kan være et billigt alternativ til at låne til skatten. Det reducerer dog friværdien ved et senere salg eller ved arv.
Andre måder at frigøre boligkapital
Salg af huset og køb af en mindre ejerlejlighed eller en seniorbolig frigør kapital uden ny gæld. Udlejning af et værelse eller en del af boligen giver løbende indtægt. Nogle familier vælger et generationsskifte, hvor børnene køber boligen og forældrene bor videre mod husleje, men det kræver rådgivning om skat og arv.
Husk også rentefradraget. Renteudgifter på boliglån giver fradrag i kapitalindkomsten, og fradragsværdien er cirka 33 procent af de første 50.000 kr. i negativ kapitalindkomst for en enlig og 100.000 kr. for et ægtepar, derefter lavere. For en pensionist med et afdragsfrit lån betyder det, at den reelle månedlige udgift er en del lavere end bankens ydelsesberegning før skat.
Spørgsmål om boliglån efter 60
Kan jeg få et realkreditlån som 75-årig? Ja, alder er ikke en hindring. Banken ser på din betalingsevne og belåningen, ikke på fødselsåret.
Hvad sker der med lånet, når jeg dør? Lånet indfries normalt ved salg af boligen, eller arvingerne kan overtage det efter kreditvurdering.
Er afdragsfrihed farligt for pensionister? Ikke ved lav belåning. Gælden falder ikke, men boligens værdi bærer den, og ydelsen er lav.
Kan jeg låne i et sommerhus? Ja, men realkreditbelåningen er lavere for fritidshuse, normalt op til 60 procent.
Hvorfor er der ikke omvendt realkredit i Danmark? Udbuddet er meget begrænset, fordi afdragsfrie realkreditlån dækker det samme behov med lav rente.
Organisationer og tilbud at kontakte
- Realkredit Danmark – FlexLife : Fleksibelt realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år, når lånet er højst 60 procent af boligens værdi.
- Totalkredit – lån med 30 år uden afdrag : Fastrente+, F-kort+ og RenteMax+ kan blive afdragsfrie i resten af løbetiden, når restgælden er under 60 procent.