Een woning kopen of verbouwen na uw zestigste

Een woonkrediet na 55 of zelfs na 65 jaar is in België geen uitzondering meer. Veel senioren verkopen een te grote gezinswoning en kopen een appartement dichter bij winkels en zorg, of ze willen een badkamer gelijkvloers en een traplift laten plaatsen. Banken financieren zulke projecten, maar met een kortere looptijd, een grotere eigen inbreng en extra aandacht voor de schuldsaldoverzekering.

Hieronder leest u hoe een hypothecair krediet voor oudere kopers werkt, waarom er bij ons geen echte omgekeerde hypotheek bestaat zoals in het Verenigd Koninkrijk, welke formules wel bestaan om de waarde van uw woning vrij te maken, en hoe u een dossier opbouwt dat een bank overtuigt. De voorbeelden gaan over kopers en eigenaars tussen 58 en 74 jaar.

Het hypothecair krediet voor oudere kopers

Het hypothecair krediet valt, net als het consumentenkrediet, onder Boek VII van het Wetboek van economisch recht en onder toezicht van de FOD Economie. Ook hier moet de bank de Centrale voor Kredieten aan Particulieren raadplegen en uw terugbetalingscapaciteit onderzoeken. Het wettelijke maximale JKP dat voor leningen op afbetaling bestaat, geldt niet voor hypothecaire kredieten; daar beschermt de wet u vooral via regels over variabele rentevoeten, die bijvoorbeeld bij Crelan nooit meer dan kunnen verdubbelen.

Banken bieden doorgaans looptijden tussen 10 en 25 jaar, en tot 30 jaar voor energiezuinige woningen of grondige energetische renovaties. Voor een koper van 62 is een looptijd van 30 jaar in de praktijk onrealistisch. Crelan adviseert zelf om af te lossen vóór de werkelijke pensioenleeftijd, omdat het gezinsinkomen daarna meestal daalt. Wie toch langer wil lenen, moet aantonen dat het pensioen de aflossing blijft dragen.

Quotiteit en eigen inbreng na de verkoop van uw woning

Senioren hebben één groot voordeel: vaak brengt de verkoop van de vorige woning een flinke som op. Crelan vermeldt dat u doorgaans tot ongeveer 90 procent van de aankoopprijs kunt lenen, maar voor een oudere koper vraagt de bank meestal een veel lagere quotiteit. Hoe groter de eigen inbreng, hoe korter de looptijd kan zijn en hoe kleiner het risico voor de bank. De Nationale Bank volgt bovendien nauwlettend het aandeel kredieten met een hoge quotiteit, wat banken extra voorzichtig maakt.

De schuldsaldoverzekering: het echte struikelblok na 60

Bij een woonkrediet vraagt bijna elke bank een schuldsaldoverzekering, al is die wettelijk niet verplicht. De premie hangt sterk af van leeftijd en gezondheid, en veel verzekeraars leggen een maximale leeftijd vast bij het einde van de dekking. Wie een verhoogd gezondheidsrisico heeft, kan een beroep doen op het Opvolgingsbureau voor de Tarifering en de Compensatiekas, die de premie van een schuldsaldoverzekering voor de eigen woning kunnen begrenzen. Voor mensen die genezen zijn van kanker bestaat bovendien een recht om vergeten te worden na een bepaalde periode zonder herval.

Als de verzekeraar weigert, zijn er oplossingen: de dekking beperken tot een deel van het kapitaal, een bestaande levensverzekering of tak 21-contract in pand geven, of de partner alleen laten verzekeren als die jonger of gezonder is.

Wederopname en kredietopening op uw bestaande hypotheek

Wie al een woonkrediet heeft en een deel heeft afgelost, kan bij veel banken dat afgeloste kapitaal opnieuw opnemen zonder nieuwe hypothecaire inschrijving. Belfius vermeldt die mogelijkheid uitdrukkelijk, net als Crelan met de wederopname hypothecaire lening. Voor een gepensioneerde eigenaar die renovatiewerken wil laten uitvoeren, is dat vaak goedkoper dan een nieuwe hypotheek, omdat de notaris- en registratiekosten grotendeels wegvallen.

Bestaat er een omgekeerde hypotheek in België?

Nee, niet als gangbaar product. In tegenstelling tot de lifetime mortgage in het Verenigd Koninkrijk of de verzilverhypotheek in Nederland, bieden Belgische banken geen krediet aan waarbij de interest wordt bijgeschreven en pas bij overlijden of verkoop wordt afgelost. Wie de waarde van zijn woning wil vrijmaken zonder te verhuizen, heeft wel andere instrumenten:

• Verkoop op lijfrente: u verkoopt de woning tegen een startbedrag (het boeket) en een levenslange maandelijkse rente, en u blijft er meestal wonen.
• Verkoop van de naakte eigendom: u behoudt het vruchtgebruik en dus het woonrecht, en ontvangt in ruil een kapitaal.
• Wederopname of renovatielening: beperkte bedragen tegen gewone maandelijkse aflossingen.
• Verhuren van een deel van de woning: een kangoeroewoning of studio levert inkomen op dat de bank kan meetellen.

Lijfrente en verkoop van de naakte eigendom zijn onherroepelijke stappen met fiscale en erfrechtelijke gevolgen. Laat ze altijd doorrekenen door een notaris en bespreek ze met uw kinderen.

Cijfervoorbeelden voor senioren die kopen of verbouwen

De bedragen hieronder gaan uit van een illustratieve vaste rentevoet rond 3,3 procent; de werkelijke tarieven verschillen per bank, looptijd en profiel en worden alleen in een persoonlijke offerte vastgelegd.

Bij het koppel van 62 en 60 dekt de verkoop van de gezinswoning het grootste deel van de aankoop; het krediet van 120.000 euro vertegenwoordigt amper 40 procent van de prijs. Dat maakt een looptijd van vijftien jaar aanvaardbaar, ook al loopt die door tot na 75. Bij de werknemer van 58 zal de bank een looptijd van twintig jaar kritischer bekijken: tien van die twintig jaar vallen in de pensioenperiode, dus moet zijn pensioenraming uit mypension.be de maandlast van 858 euro onderbouwen.

Uw woonkrediet voorbereiden in zeven stappen

1. Laat de waarde van uw huidige woning schatten en bereken hoeveel er na aflossing van een eventueel lopend krediet overblijft.
2. Vraag een pensioenraming op in mypension.be en voeg attesten van aanvullende pensioenen toe.
3. Bepaal de eigen inbreng en houd de notaris- en registratiekosten apart; banken financieren die liefst niet.
4. Vraag bij twee of drie banken een simulatie met verschillende looptijden, bijvoorbeeld 10, 15 en 20 jaar.
5. Vraag tegelijk offertes voor de schuldsaldoverzekering op en beantwoord de medische vragenlijst correct.
6. Overweeg een overbruggingskrediet als de aankoop vóór de verkoop van uw huidige woning valt.
7. Laat het ontwerp van akte en de kredietofferte nalezen vóór u tekent bij de notaris.

Waarom woonkredieten voor senioren worden geweigerd

Een looptijd die ver voorbij de pensioendatum loopt zonder bewezen pensioeninkomen is de belangrijkste oorzaak. Daarna volgen een geweigerde of onbetaalbare schuldsaldoverzekering, een te kleine eigen inbreng en een lopend consumentenkrediet dat de draagkracht opslokt. Ook een overbruggingskrediet zonder realistische verkoopprijs kan een dossier doen sneuvelen: banken willen zien dat de vorige woning verkoopbaar is tegen het bedrag dat u vooropstelt.

Oplossingen als de bank aarzelt

Verkort de looptijd en verhoog de inbreng; dat werkt vaker dan u denkt. Laat een jongere partner of een kind als medeontlener optreden, wat de looptijd en de verzekering vergemakkelijkt. Geef een spaartegoed of levensverzekering in pand als extra waarborg. Overweeg een kleinere woning of een assistentiewoning, waar de aankoopprijs lager ligt. En vraag een tweede advies bij een andere bank of een erkende kredietbemiddelaar; het risicobeleid voor senioren verschilt aanzienlijk van bank tot bank.

Veelgestelde vragen over woonkrediet na 60

Kan ik op mijn 68ste nog een hypothecair krediet krijgen? Ja, vooral met een grote eigen inbreng en een looptijd van tien tot vijftien jaar. Het pensioeninkomen moet de maandlast duidelijk dragen.

Is een schuldsaldoverzekering verplicht? Wettelijk niet, maar bijna elke bank vraagt ze. Bij een verhoogd gezondheidsrisico kunt u een beroep doen op het Opvolgingsbureau voor de Tarifering.

Kan ik mijn huis "opeten" zoals in Nederland? Niet met een bankkrediet. Verkoop op lijfrente of van de naakte eigendom zijn de Belgische alternatieven om kapitaal vrij te maken en toch te blijven wonen.

Mag de bank mijn kinderen als borg vragen? Ze kan dat voorstellen, maar een borg verplicht uw kinderen persoonlijk. Een medeontlener of een pand op spaartegoeden is vaak een evenwichtiger oplossing.

Wat als mijn huidige woning niet snel verkoopt? Een overbruggingskrediet geeft tijd, maar is beperkt in duur. Plan de aankoop daarom met een voorzichtige verkoopprijs.