Overwaarde, oversluiten en verhuizen na je zestigste

Veel Nederlandse 60-plussers wonen in een huis met een flinke overwaarde, terwijl hun inkomen na de AOW-datum daalt. Dat levert een vreemde situatie op: op papier vermogend, maar bij de hypotheekadviseur toch beperkt in wat er kan. Gelukkig is de markt voor senioren de laatste jaren breder geworden. Naast de gewone annuïteiten- of aflossingsvrije hypotheek bestaan er verzilverhypotheken, opeethypotheken en de Verzilverlening van SVn.

Deze pagina legt uit hoe de toetsing op je pensioeninkomen werkt, wanneer een geldverstrekker mag afwijken van de normen, wat het verschil is tussen verzilveren en opeten, en hoe de rente-op-rente bij zulke producten in euro's uitpakt. Met voorbeelden voor wie wil verhuizen, verbouwen of de kinderen wil helpen.

Toetsing op je pensioen: de tienjaarsregel

De leennormen voor hypotheken worden jaarlijks vastgesteld op basis van Nibud-advies en zijn vastgelegd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Voor senioren is één regel cruciaal: ligt je AOW-leeftijd binnen tien jaar na de aanvraag, dan moet de geldverstrekker ook rekening houden met je toekomstige pensioeninkomen. Volgens adviesketen Van Bruggen ligt dat pensioeninkomen gemiddeld zo'n 30 procent lager dan het laatstverdiende loon. Omdat je na de AOW-leeftijd geen premie volksverzekeringen meer betaalt, gelden er wel aparte woonquotes voor AOW-gerechtigden, waardoor je ten opzichte van je bruto-inkomen soms iets meer mag lenen dan een werkende.

Bij de AOW-leeftijd van 67 in 2026 betekent dit dat iedereen vanaf ongeveer 57 jaar met deze toets te maken krijgt, ook bij oversluiten of het opnemen van overwaarde. Een pensioenoverzicht van mijnpensioenoverzicht.nl is dan geen extraatje meer, maar een verplicht onderdeel van het dossier.

Afwijken van de normen: de explain-mogelijkheid

Geldverstrekkers mogen in bepaalde situaties gemotiveerd afwijken van de leennormen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als een senior wil oversluiten of verhuizen naar een woning met gelijke of lagere maandlasten, ook al past de hypotheek strikt genomen niet meer bij het pensioeninkomen. Niet elke bank maakt van die ruimte gebruik; een adviseur die met meerdere geldverstrekkers werkt, weet welke dat wel doen.

Aflossingsvrij lenen na je pensioen

Voor senioren is een aflossingsvrije hypotheek vaak aantrekkelijk, omdat de maandlast alleen uit rente bestaat. Volgens de regels mag het aflossingsvrije deel maximaal 50 procent van de woningwaarde bedragen. Wie een woning van 450.000 euro koopt, kan dus tot 225.000 euro aflossingsvrij financieren, mits het inkomen de rentelast draagt. Let op: over een aflossingsvrije lening die na 2013 is afgesloten heb je in principe geen recht op hypotheekrenteaftrek, behalve bij bepaalde overgangssituaties.

Bescherming door de AFM en het BKR

De AFM houdt toezicht op hypotheekadviseurs en geldverstrekkers, die je zorgvuldig moeten informeren over risico's, zoals het risico dat je schuld groeit bij een verzilverproduct. Hypotheken worden in Nederland ook bij het BKR geregistreerd. Een betalingsachterstand op een eerdere lening kan je aanvraag dus blokkeren, ook als je overwaarde ruim voldoende is.

Verzilveren of opeten: hoe overwaarde vrijkomt

Bij een verzilverhypotheek leen je een bedrag op basis van je overwaarde en betaal je geen of lage maandlasten; de rente wordt bij de schuld opgeteld. Bij een opeethypotheek krijg je een deel van de overwaarde in termijnen uitgekeerd, bijvoorbeeld maandelijks als aanvulling op je pensioen, en ook daar groeit de schuld met de bijgeschreven rente. In beide gevallen wordt de lening afgelost als de woning wordt verkocht of na overlijden. Op de markt zijn onder meer de ABN AMRO Overwaarde Hypotheek, de Florius Verzilverhypotheek, de ZilverHuis Hypotheek van Onderlinge Nederland en de WelThuis levensrente hypotheek van a.s.r. actief.

Een bijzondere variant is de Verzilverlening van SVn. Die krijg je niet zomaar: de gemeente of provincie bepaalt het doel, zoals verduurzaming, levensloopbestendig maken of funderingsherstel, en geeft een toewijzingsbrief af. Je moet binnen tien jaar van je AOW-leeftijd zitten, het minimumbedrag is 2.500 euro en er zijn geen maandlasten. De rente wordt één keer per jaar bij de schuld opgeteld, ligt veertig jaar vast en daarna wordt er geen rente meer bijgeschreven. SVn toetst of ongeveer 80 procent van de woningwaarde, min de bestaande hypotheek, de schuld dekt tot de jongste aanvrager 98 jaar is.

Rekenvoorbeelden: zo groeit een verzilverde schuld

Het grootste risico van verzilveren is het rente-op-rente-effect. Onderstaande voorbeelden gebruiken een illustratieve vaste rente; de werkelijke rente verschilt per aanbieder.

Het echtpaar van 72 ziet zijn schuld in vijftien jaar ruim verdubbelen. Is het huis 500.000 euro waard en stijgt de waarde niet, dan blijft er na twintig jaar nog ongeveer 394.000 euro overwaarde over: geen probleem voor hen, wel minder voor de erfgenamen. Bij de weduwnaar wordt de schenking van 60.000 euro voor zijn dochter op termijn een schuld van meer dan het dubbele. Bespreek dat met de familie, want de erfenis wordt erdoor kleiner.

Verhuizen naar een gelijkvloerse woning

Een 64-jarige die zijn eengezinswoning verkoopt en een appartement koopt, kan met de opbrengst vaak het grootste deel contant betalen. Een kleine annuïteitenhypotheek van bijvoorbeeld 150.000 euro over twintig jaar tegen 3,9 procent kost dan ongeveer 900 euro per maand. Omdat zijn AOW binnen drie jaar ingaat, toetst de geldverstrekker die last ook op zijn verwachte pensioeninkomen. Kiest hij voor een deels aflossingsvrije constructie, dan daalt de maandlast, maar blijft er op het einde een restschuld die bij verkoop wordt afgelost.

Stappenplan voor een seniorenhypotheek

1. Laat een indicatie van de woningwaarde maken en bereken je overwaarde na aftrek van de lopende hypotheek.
2. Download je pensioenoverzicht en je AOW-gegevens, ook als je nog werkt.
3. Bepaal wat je wilt: verhuizen, verbouwen, je inkomen aanvullen of je kinderen helpen.
4. Vraag bij je gemeente na of er een Verzilverlening voor jouw doel bestaat.
5. Laat een onafhankelijk hypotheekadviseur verzilver- en opeetproducten van meerdere aanbieders naast elkaar zetten.
6. Laat de groei van de schuld doorrekenen tot je 90e of 95e en bespreek de uitkomst met je erfgenamen.
7. Controleer de fiscale gevolgen, onder meer voor renteaftrek, box 3 en toeslagen, voordat je tekent.

Waarom seniorenhypotheken worden afgewezen

De meest gehoorde reden is dat het pensioeninkomen de maandlasten van een gewone hypotheek niet draagt. Ook een te lage woningwaarde ten opzichte van de gewenste opname, een woning met erfpacht of funderingsproblemen, een negatieve BKR-registratie of een doel dat de gemeente niet erkent voor een Verzilverlening leiden tot een afwijzing. Bij verzilverproducten speelt daarnaast de leeftijd een rol: hoe jonger je bent, hoe lager het bedrag dat je mag opnemen, omdat de schuld langer kan groeien.

Alternatieven en oplossingen

Kom je niet in aanmerking, dan zijn er andere routes. Verkoop en terughuur van je woning bestaat in Nederland bij een beperkt aantal partijen, maar vraagt om zeer zorgvuldig advies, omdat je je eigendom kwijtraakt. Verhuizen naar een kleinere woning maakt vaak de meeste overwaarde vrij zonder nieuwe schuld. Kinderen kunnen een deel van de woning kopen of een familiehypotheek verstrekken, en voor woningaanpassingen vanwege een beperking kun je eerst bij de gemeente een Wmo-voorziening aanvragen.

Veelgestelde vragen over hypotheken voor senioren

Kan ik na mijn 67e nog een hypotheek afsluiten? Ja. Er geldt geen maximumleeftijd in de wet; de toets gebeurt op je AOW en pensioen, met aparte woonquotes voor AOW-gerechtigden.

Wat is het verschil tussen een verzilverhypotheek en een opeethypotheek? Bij verzilveren ontvang je een bedrag ineens of in delen zonder maandlast; bij opeten krijg je periodiek geld uit je overwaarde. In beide gevallen wordt de rente bij de schuld opgeteld.

Kan de schuld hoger worden dan de waarde van mijn huis? Aanbieders beperken het opneembare bedrag juist om dat te voorkomen. Vraag welke garantie of afspraak er geldt als de schuld toch de woningwaarde zou overstijgen.

Ben ik bij een Verzilverlening vrij in de besteding? Nee, de gemeente of provincie bepaalt waarvoor het geld gebruikt mag worden.

Hoe snel moet ik bij een Verzilverlening beginnen? Je moet binnen tien jaar van je AOW-leeftijd zijn; een maximumleeftijd geldt er niet.