Hipoteka vyresniame amžiuje: mažesnis būstas, remontas ir alternatyvos

Būsto paskola po 55 metų Lietuvoje nėra retenybė. Dažnai ją ima ne pirmą kartą perkantys žmonės, o tie, kurie parduoda didelį namą priemiestyje ir keliasi į mažesnį butą mieste, perka būstą arčiau vaikų arba nori atnaujinti sodybą. Tokie pirkėjai paprastai turi didelį pradinį įnašą, todėl net ir trumpesnis terminas leidžia gauti pakeliamą įmoką.

Šiame puslapyje aiškiname, kaip Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatai veikia vyresnio amžiaus pirkėją, kaip skaičiuojamas testas su 5 % palūkanų norma, kodėl Lietuvoje beveik nėra atvirkštinės hipotekos ir kokias teisines formas galima naudoti vietoj jos.

Taisyklės, galiojančios kiekvienai būsto paskolai

Būsto kreditus reglamentuoja Nekilnojamojo turto kredito įstatymas ir Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatai, taikomi nuo 2015 metų lapkričio. Pagal juos visų įsipareigojimų įmokos neturi viršyti 40 % pastovių mėnesio pajamų. Jei palūkanos kintamos, skolintojas papildomai tikrina, ar įmokos neviršytų 50 % pajamų, jei palūkanų norma būtų bent 5 %. Didžiausias būsto paskolos terminas yra 30 metų. Pradinio įnašo reikalavimas taip pat nustatytas: pirmajam būstui paskola paprastai negali viršyti 85 % turto vertės.

Fiksuotos palūkanos ir testo išimtis

Jei palūkanų norma fiksuojama visam paskolos laikotarpiui, hipotetinis 5 % testas netaikomas, nes įmoka nesikeis. Pensininkui, kurio pajamos stabilios, tai gali būti svarbus argumentas, nors fiksuotos palūkanos Lietuvoje dažnai būna brangesnės nei kintamos, susietos su 6 mėnesių EURIBOR. Lietuvos bankas taip pat leidžia skolintojams nedidelę dalį naujų paskolų suteikti išimties tvarka su didesniu įsipareigojimų santykiu, tačiau tai nėra įprasta praktika.

Testo pavyzdys

Šiame pavyzdyje lemia pirmoji sąlyga: šeimai reikia apie 1 970 € pastovių pajamų. Jei vienas sutuoktinių jau gauna pensiją, o kitas dar dirba, abiejų pajamos sudedamos.

Pora, kurioje abu jau gauna pensijas, šį testą išlaiko rečiau, nes pensijos paprastai mažesnės už atlyginimus. Tokiai porai realesnė yra mažesnė paskola, pavyzdžiui, 35 000 € aštuoneriems metams su 4,5 % palūkanomis, kai įmoka sudaro apie 435 €. Su bendromis 1 400 € pensijomis tai 31 % pajamų, o 5 % testas tokiai paskolai taip pat būtų įvykdytas.

Amžius ir draudimas

Įstatymai nenustato maksimalaus skolininko amžiaus, bet bankai savo vidaus tvarkose dažnai nori, kad būsto paskola baigtųsi iki tam tikro amžiaus, dažniausiai apie 70–75 metus, o kartais vyresnio, jei yra jaunesnis bendraskolis. Turto draudimas įkeistam būstui privalomas. Gyvybės draudimas dažnai rekomenduojamas, o po 60 metų jo įmokos didėja ir kai kurie draudikai nustato viršutinę ribą.

Žingsniai iki būsto paskolos sutarties

1. Įvertinkite turimą turtą ir apskaičiuokite, kiek liks jį pardavus ir padengus esamą paskolą.
2. Nuspręskite, ar jums reikia paskolos naujam būstui, ar paskolos su esamo turto įkeitimu remontui.
3. Paprašykite bent dviejų bankų išankstinio sprendimo ir konkretaus didžiausio termino pagal jūsų amžių.
4. Palyginkite fiksuotų ir kintamų palūkanų pasiūlymus pagal bendrą grąžintiną sumą.
5. Gavę patvirtinimą, sudarykite pirkimo ir hipotekos sutartis pas notarą ir apdrauskite turtą.

Trys vyresnių pirkėjų situacijos

Laima ir Romas, 61 ir 63 metai, Vilniaus rajonas. Jie parduoda namą už 210 000 € ir perka dviejų kambarių butą Vilniuje už 260 000 €. Trūksta 50 000 €. Su 4,3 % palūkanomis 12 metų įmoka apie 445 €. Romas jau gauna 950 € pensiją, Laima uždirba 1 500 €, taigi įsipareigojimų santykis vos 18 %. Pradinis įnašas viršija 80 % kainos, todėl rizika bankui maža.

Stasė, 68 metai, Šiauliai. Pensija 980 €, santaupų 25 000 €. Ji nori buto už 70 000 € netoli dukters. Reikėtų 45 000 €. Dešimčiai metų su 4,2 % palūkanomis įmoka būtų apie 460 €, tai 47 % pensijos, todėl bankas atsisakytų. Išeitys: duktė su 1 900 € pajamomis tampa bendraskole, arba Stasė renkasi butą už 50 000 € ir skolinasi 25 000 €.

Kęstutis, 58 metai, Telšių rajonas. Jam priklauso sodyba be skolų. Reikia 25 000 € stogui, langams ir šilumos siurbliui. Paskola su sodybos įkeitimu 84 mėnesiams su 6,9 % palūkanomis kainuotų apie 376 € per mėnesį. Tai pigiau nei vartojimo kreditas be užstato, o po renovacijos sumažėja šildymo išlaidos.

Kodėl vyresniems pirkėjams atsakoma

• Prašomas terminas baigiasi vėliau nei banko nustatytas maksimalus amžius.
• Numatoma pensija nepakankama įmokai po darbo metų pabaigos.
• Turtas yra regione, kuriame rinka silpna, ir vertintojas jį įvertina žemiau tikėtos kainos.
• Pastatas turi rimtų techninių trūkumų arba neaiškią teisinę padėtį registre.

Kaip padidinti tikimybę

Jei reikia tik nedidelės sumos remontui ar šildymui, nebūtina imti klasikinės būsto paskolos. SEB, pavyzdžiui, siūlo kreditą įkeičiant turimą turtą, kai galima pasiskolinti iki 60 % įkeičiamo turto vertės iki 15 metų įvairiems poreikiams, taip pat atskirą kreditą namų energiniam efektyvumui gerinti, o Inbank Lietuvoje skelbia „Namų paskolą plius“ iki 30 000 € ir paskolą būsto remontui. Tokie produktai senjorui dažnai patogesni, nes įforminami greičiau ir su mažiau dokumentų.

Didesnis pradinis įnašas, jaunesnis bendraskolis, trumpesnis terminas ir fiksuotos palūkanos yra keturi svertai, kurie dažniausiai atsisakymą paverčia patvirtinimu. Jei bankas prašo įkeisti ir antrą turtą, gerai pasverkite, ar esate pasirengę rizikuoti abiem.

Alternatyvos atvirkštinei hipotekai

Lietuvoje nėra išplėtotos atvirkštinės hipotekos rinkos, kur bankas mokėtų pinigus pagal būsto vertę iki savininko mirties. Tačiau Civilinis kodeksas numato kitas formas, kurios leidžia būste esančią vertę paversti pajamomis ar priežiūra:

• Išlaikymo iki gyvos galvos sutartis: savininkas perduoda turtą kitam asmeniui, kuris įsipareigoja jį išlaikyti ir prižiūrėti visą gyvenimą. Sutartis tvirtinama notaro, o turtas lieka įkeistas prievolės užtikrinimui.
• Renta: turtas perduodamas mainais į periodines išmokas.
• Didelio būsto pardavimas ir mažesnio pirkimas, skirtumą paliekant santaupoms.
• Dalies būsto nuoma arba sodybos nuoma sezono metu.
• Daugiabučių renovacijos programos, kai butų savininkai kartu finansuoja namo atnaujinimą su valstybės parama, be asmeninės hipotekos.

Persikraustydami įvertinkite ir papildomas išlaidas: notaro atlyginimą, Registrų centro mokesčius, tarpininko komisinius, remontą ir baldus. Jos gali sumažinti skirtumą labiau, nei tikėjotės.

Prieš sprendžiant verta pasikalbėti ir su vaikais apie palikimą. Jei būstas įkeičiamas ilgam laikui, įpėdiniai paveldės ir paskolos likutį. Atviras pokalbis padeda išvengti nesutarimų ir kartais parodo kitą sprendimą, pavyzdžiui, kad vaikai patys nori prisidėti prie pirkimo.

Klausimai apie būsto paskolą senjorams

Ar galima gauti būsto paskolą sulaukus 65 metų? Taip, jei terminas atitinka banko amžiaus ribą, o pensija ar bendraskolio pajamos leidžia mokėti įmoką. Didelis pradinis įnašas čia lemia daug.

Ar fiksuotos palūkanos padeda pensininkui? Jos leidžia išvengti 5 % testo ir užtikrina pastovią įmoką, o tai vertinga turint nekintančias pajamas. Už tai dažniausiai mokama šiek tiek didesnė norma.

Ar galima įkeisti savo būstą, kad padėčiau vaikams? Galima, bet jei vaikai negalės mokėti, rizika tenka įkaito davėjui. Geriau, kai skolininkai yra patys vaikai, o tėvai tik papildomo užstato davėjai, aiškiai suprantantys pasekmes.

Ar išlaikymo iki gyvos galvos sutartis saugi? Ji gali tikti, jei kita šalis patikima ir sutartyje aiškiai aprašyti įsipareigojimai. Prieš pasirašydami būtinai pasitarkite su notaru ar teisininku ir įtraukite šeimą.

Ką daryti, jei nesutinku su banko sprendimu? Pirmiausia pateikite pretenziją bankui. Jei atsakymas netenkina, Lietuvos bankas nemokamai nagrinėja vartotojų ginčus su finansų įstaigomis.