Låna mot bostaden efter 60: regler, kostnader och alternativ

Många svenskar över 60 har större delen av sin förmögenhet i bostaden. Villan som köptes på 1980-talet eller bostadsrätten i stan har ofta stigit kraftigt i värde, medan bolånet har krympt. Frågan blir då hur man använder det kapitalet: köpa något mindre, belåna om för att renovera, hjälpa barnen in på bostadsmarknaden eller frigöra pengar att leva på utan att flytta.

Här går vi igenom vad som gäller för bolån efter 60 och för den som redan är pensionär: de nya reglerna från 1 april 2026, hur banken prövar en pensionsinkomst, hur ett seniorlån fungerar och vad det kostar, samt vilka misstag som gör att ansökan stoppas. Exemplen visar hur det kan se ut i kronor och ören.

Reglerna för bolån i Sverige från 1 april 2026

Finansinspektionen och regeringen har ändrat flera av bolånereglerna. Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vid köp vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, i stället för 85 procent. Det skärpta amorteringskravet för den som lånat mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst är borttaget. Kvar finns det vanliga amorteringskravet: 2 procent om året när belåningsgraden är över 70 procent och 1 procent mellan 50 och 70 procent. Under 50 procent finns inget krav alls.

Två förändringar berör särskilt äldre bostadsägare. Ett tilläggslån, alltså när du utökar ett befintligt bolån, får bara gå upp till 80 procent av bostadens värde. Och en omvärdering för att få lägre amortering eller mer lånemöjlighet får normalt göras högst vart femte år. Har du haft det skärpta kravet kan du ansöka hos banken om att slippa den extra procenten, men det sker inte automatiskt.

Ingen åldersgräns, men en noggrann kalkyl

Det finns ingen lag som hindrar en bank från att låna ut till en 75-åring. Banken ska däremot följa Finansinspektionens allmänna råd om kreditprövning, vilket innebär att den räknar på om du klarar räntan även om den stiger kraftigt, och att det blir pengar kvar att leva på efter boendekostnaden. För en pensionär är det pensionen efter skatt som avgör, och banken vill se utbetalningsbesked från Pensionsmyndigheten och pensionsbolagen.

Ränteavdraget och pensionärer

Ränta på bolån ger en skattereduktion på 30 procent av ränteutgifterna upp till 100 000 kronor per år och 21 procent på belopp därutöver. Reduktionen dras av mot den skatt du betalar. Har du låg pension och betalar lite skatt kan du förlora en del av avdraget, något att räkna med om du överväger ett större lån.

Så fungerar ett seniorlån

Seniorlån, som även kallas pensionärslån eller hypotekspension, erbjuds främst av Svensk Hypotekspension och 60plusbanken. Du behöver vara minst 60 år och äga din bostad. Hur mycket du får låna beror på din ålder och bostadens värde, inte på din inkomst. Du betalar varken ränta eller amortering löpande; i stället läggs räntan till skulden. Lånet ska lösas när du säljer, flyttar permanent eller avlider. 60plusbanken anger en rörlig ränta som justeras var tredje månad och kapitaliseras varje månad, och lånet har både en bo kvar-garanti och en skuldfri-garanti.

Räkneexempel för bostadsägare över 60

Seniorlånets kostnad över tid. 60plusbanken visar själv ett exempel: ett lån på 750 000 kronor med rörlig ränta på 6,0 procent och en effektiv ränta på 6,21 procent blir efter 15 år en total skuld på 2 058 507 kronor, enligt bankens exempel per augusti 2026. Utöver räntan tillkommer uppläggningsavgift på 1 850 kronor, värderingsavgift på 1 995 kronor och besiktningsavgift på 1 765 kronor, samt stämpelskatt på 2 procent om nya pantbrev behöver tas ut.

Ulla, 68, och Bengt, 71, villa i Uppsala. Huset är värderat till 5,2 miljoner kronor och bolånet är 1,4 miljoner, en belåningsgrad på 27 procent. De vill låna 600 000 kronor till att bygga om för tillgänglighet. Det nya lånet på 2 miljoner ger 38 procent belåning, alltså inget amorteringskrav. Med 3,5 procents ränta blir räntekostnaden cirka 5 800 kronor i månaden före ränteavdrag, och deras gemensamma nettopension på 39 000 kronor ger banken god marginal.

Karin, 74, bostadsrätt i Malmö. Hon har ingen skuld men en pension på bara 16 500 kronor efter skatt och en månadsavgift på 5 200 kronor. Banken såg inget utrymme för ränta. Hon valde ett seniorlån på 400 000 kronor för att klara avgiften och några resor. Med ränta på ränta kan skulden ungefär fördubblas på tolv år, vilket hennes barn informerades om innan hon skrev på.

Misstag som stoppar ansökan eller blir dyra

• Att söka ett tilläggslån över 80 procent av bostadens värde, vilket inte längre är tillåtet.
• Att räkna med en ny värdering för att slippa amortering, trots att den senaste är yngre än fem år.
• Att ta ett seniorlån utan att räkna på hur skulden växer, eller utan att prata med arvingarna.
• Att glömma att tidsbegränsad tjänstepension upphör och sänker inkomsten.
• Att inte kunna utnyttja ränteavdraget fullt ut på grund av låg skatt.
• Att låta en betalningsanmärkning från Kronofogden ligga kvar när man ansöker.

Från idé till utbetalt lån

1. Ta reda på bostadens marknadsvärde och räkna ut belåningsgraden.
2. Hämta utbetalningsbesked för all pension och notera vilka delar som är tidsbegränsade.
3. Kontakta din nuvarande bank och minst en annan långivare, till exempel ett bolåneinstitut.
4. Fråga om amorteringskravet blir 0, 1 eller 2 procent med det nya lånet.
5. Överväger du ett seniorlån, be om en prognos för skulden efter 5, 10 och 15 år.
6. Prata med dina arvingar eller en jurist om hur lånet påverkar arvet.
7. Läs förhandsinformationen och skriv under först när kostnaden är tydlig.

Bostadsrätt eller villa

För en bostadsrätt pantsätts själva bostadsrätten genom en underrättelse till föreningen, som ibland tar ut en pantsättningsavgift. För villor och fritidshus används pantbrev, och nya pantbrev kostar 2 procent i stämpelskatt. Det gör det billigare att belåna en villa som redan har pantbrev från tidigare lån.

Andra sätt att frigöra kapital

• Sälja och köpa mindre: en flytt från villa till lägenhet eller trygghetsboende sänker kostnaderna och kan ge ett överskott.
• Låta barnen köpa in sig: ett förskott på arv eller ett delägarskap kan ordnas med juridisk hjälp.
• Hyra ut en del av bostaden: en uthyrningsdel eller ett rum kan ge en extra inkomst.
• Behålla ett räntebärande bolån under 50 procent: du betalar ränta men slipper amortering och skulden växer inte.
• Bostadstillägg: pensionärer med låg inkomst kan söka bostadstillägg i stället för att belåna bostaden.

Frågor och svar om bolån och seniorlån

Kan jag få ett nytt bolån när jag är över 70? Ja, om pensionen räcker till räntan och levnadskostnaderna i bankens kalkyl. Ålder i sig är inget hinder, men bankerna gör en försiktig prövning.

Måste jag amortera som pensionär? Amorteringskravet gäller oavsett ålder, men bara om belåningsgraden överstiger 50 procent. Många pensionärer ligger under den gränsen.

Kan skulden på ett seniorlån bli större än bostadens värde? Långivarna lånar ut en begränsad andel av värdet just för att undvika det, och 60plusbanken anger en skuldfri-garanti. Läs villkoren för hur garantin fungerar innan du skriver på.

Vad tycker Pensionsmyndigheten om seniorlån? Pensionsmyndigheten och pensionärsorganisationer har varit kritiska, eftersom ränta på ränta gör lånen dyra. De bör ses som en sista utväg efter att billigare alternativ prövats.

Får jag ränteavdrag på ett seniorlån? Räntan räknas först när den faktiskt betalas, vilket oftast sker när lånet löses. Det begränsar avdraget, särskilt om det sker i ett dödsbo.