Comprar ou adaptar casa depois dos 55: o crédito habitação em Portugal

Trocar uma casa grande nos subúrbios por um apartamento com elevador perto dos filhos, comprar no Algarve para os anos de reforma ou fazer obras de adaptação na habitação de sempre: depois dos 55, as necessidades de habitação mudam e o crédito habitação continua a ser possível. Simplesmente, o prazo encurta, a entrada pesa mais e o seguro de vida torna-se o ponto central da negociação.

Esta página explica como os bancos portugueses concedem crédito habitação a pessoas mais velhas e a reformados, que regras macroprudenciais se aplicam desde agosto de 2026, que proteção dá o Decreto-Lei 74-A/2017, por que razão a hipoteca inversa não existe como produto regulado em Portugal e que alternativas há para transformar o valor da casa em rendimento.

As regras do crédito habitação para quem tem mais de 55 anos

O crédito habitação rege-se pelo Decreto-Lei 74-A/2017, que transpôs a diretiva europeia do crédito hipotecário. O banco tem de avaliar a solvabilidade com base em informação verificada, entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia e apresentar uma proposta vinculativa antes da escritura. A lei limita também a comissão de reembolso antecipado e permite escolher uma seguradora diferente da sugerida pelo banco, desde que a cobertura seja equivalente.

A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal acrescenta limites concretos. Desde 1 de agosto de 2026, o prazo máximo é de 40 anos para mutuários até aos 35 anos e de 35 anos acima dessa idade, a taxa de esforço máxima é de 45 % e o financiamento não pode passar de 90 % do valor do imóvel para habitação própria permanente nem de 80 % para outras finalidades.

A idade no fim do contrato é o verdadeiro limite

Para quem tem 60 anos, o teto de 35 anos não tem qualquer efeito prático: o que conta é a idade máxima que o banco aceita no fim do empréstimo, normalmente entre os 75 e os 80 anos, conforme a instituição. Um comprador de 62 anos pode assim obter um prazo de 13 a 18 anos. O teste de esforço aplica ainda uma redução ao rendimento de quem tiver mais de 70 anos no fim do contrato, exceto se já estiver reformado.

Seguro de vida, saúde e direito ao esquecimento

Os bancos exigem seguro de vida no crédito habitação, e o prémio cresce de forma acentuada com a idade. Compare a proposta do banco com seguradoras externas, porque a diferença ao longo do contrato pode chegar a milhares de euros. A Lei 75/2021 consagrou o direito ao esquecimento para quem superou doenças graves, e a lei proíbe a discriminação por risco agravado de saúde, o que obriga as seguradoras a justificar recusas e agravamentos.

Hipoteca inversa: o que existe em Portugal

Ao contrário de Espanha ou do Reino Unido, Portugal não tem um regime legal de hipoteca inversa nem bancos que a comercializem de forma generalizada. Quem tem casa própria e precisa de complementar a pensão tem outras fórmulas, todas com consequências patrimoniais que exigem aconselhamento jurídico.

• Venda da nua-propriedade com reserva de usufruto: vende-se a casa, mas mantém-se o direito de lá viver até ao fim da vida; o preço é inferior ao valor de mercado.
• Contrato de renda vitalícia: transmite-se o imóvel em troca de uma prestação periódica paga enquanto o vendedor for vivo, figura prevista no Código Civil.
• Venda com arrendamento: vende-se e fica-se como inquilino, com um contrato de longa duração.
• Crédito com hipoteca para obras: um empréstimo com garantia da casa, a prazo mais curto, para adaptar a habitação à mobilidade reduzida.

Exemplos de crédito habitação depois dos 55

António e Helena, 61 e 58 anos, em Almada. Vendem um T4 por 340 000 € e compram um T2 com elevador em Lisboa por 390 000 €. Precisam de 60 000 €. Como a idade relevante é a do mais velho e o banco aceita até aos 80 anos no fim, obtêm 19 anos. Com o salário dela e a pensão dele, a prestação fica abaixo de 20 % do rendimento conjunto.

Rosa, 67 anos, reformada em Viseu. Quer comprar um apartamento de 150 000 € perto da filha e tem 90 000 € da venda da casa antiga. Pede 60 000 € a 12 anos. O prémio do seguro de vida proposto pelo banco era alto; uma seguradora externa oferece a mesma cobertura por menos, e o banco aceita a apólice.

Paul e Margaret, 66 e 64 anos, britânicos residentes em Lagoa. Recebem pensões em libras. O banco aplica uma margem de segurança à conversão cambial e pede uma entrada de 40 % para uma moradia de 320 000 €. Optam por 15 anos e por domiciliar as pensões numa conta em euros para facilitar a análise.

Erros frequentes e motivos de recusa

• Pedir o prazo máximo sem verificar a idade limite: o banco ajusta o prazo e a prestação sobe na proposta final.
• Esquecer os impostos e custos da compra: IMT, imposto do selo sobre a aquisição e sobre o crédito, escritura, registo e avaliação somam vários milhares de euros.
• Ignorar o custo do seguro de vida: aos 65 anos o prémio pode pesar tanto como uma parte significativa dos juros.
• Não declarar rendimentos de rendas no IRS: rendimentos não declarados não contam para o banco.
• Ultrapassar 45 % de taxa de esforço: desde agosto de 2026 as exceções são mais raras.

Alternativas se o banco disser que não

Aumentar a entrada é a forma mais direta de reduzir o prazo necessário. Juntar como segundo titular um filho com rendimentos melhora a taxa de esforço, embora a idade limite continue a ser calculada pelo titular mais velho. Um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal pode encontrar um banco com idade limite mais alta. E, por vezes, comprar um imóvel mais barato e sem crédito é a decisão mais tranquila para a reforma.

Transferir o crédito habitação existente

Quem ainda tem crédito habitação aos 55 ou 60 anos pode transferi-lo para outro banco e renegociar o spread, mas o novo banco recalcula o prazo com base na idade atual. Antes de mudar, compare a poupança no spread com o eventual aumento da prestação.

Como pedir crédito habitação depois dos 55, passo a passo

1. Consulte o mapa da Central de Responsabilidades de Crédito e liquide dívidas pequenas que aumentem a taxa de esforço.
2. Reúna declarações de IRS, recibos ou declaração de pensão e extratos dos últimos meses.
3. Calcule o prazo possível com a idade limite de cada banco e a entrada necessária.
4. Peça a Ficha de Informação Normalizada Europeia a vários bancos ou através de um intermediário registado.
5. Peça simulações do seguro de vida fora do banco e apresente-as na negociação.
6. Leia a proposta vinculativa, confirme todos os custos e só depois marque a escritura.

Perguntas frequentes sobre crédito habitação sénior

Com 65 anos ainda consigo crédito habitação? Sim, mas com prazo curto, em regra até aos 75 ou 80 anos de idade no fim do contrato, e com uma entrada mais elevada para que a prestação caiba na pensão.

A regra dos 35 anos de prazo máximo aplica-se a quem tem 60? Aplica-se, mas na prática o limite que conta é a idade máxima no fim do contrato definida pelo banco, que dá prazos bastante mais curtos.

Posso escolher o seguro de vida fora do banco? Pode. A lei permite apresentar uma apólice de outra seguradora com cobertura equivalente, e o banco não pode recusá-la por esse motivo.

Há hipoteca inversa em Portugal? Não existe um regime legal próprio nem oferta generalizada. As alternativas mais usadas são a venda da nua-propriedade com usufruto e a renda vitalícia.

O que acontece ao crédito se o titular falecer? O seguro de vida liquida o capital em dívida, total ou parcialmente conforme a cobertura contratada, e os herdeiros recebem o imóvel sem essa dívida.