Comprare casa o liberare liquidità dall'immobile dopo i 60 anni

In Italia la casa è il principale patrimonio delle famiglie e, per molti pensionati, l'unico. Le domande che arrivano dopo i 60 anni sono di due tipi. C'è chi vuole ancora comprare: una casa più piccola, un appartamento vicino ai figli, una seconda casa al mare. E c'è chi la casa la possiede già, senza mutuo, ma ha bisogno di liquidità per cure, ristrutturazioni o per aiutare la famiglia, senza volerla vendere. Per i primi la risposta è il mutuo ipotecario tradizionale, con alcune regole legate all'età. Per i secondi esiste uno strumento specifico, il prestito vitalizio ipotecario, riservato a chi ha compiuto 60 anni.

Questa guida spiega come le banche italiane valutano un mutuo richiesto da un over 60, come si calcola la rata sostenibile con la pensione, quali polizze vengono richieste e come funziona davvero il prestito vitalizio, con vantaggi, costi e diritti degli eredi.

Il mutuo tradizionale dopo i 60 anni

Nessuna legge vieta di concedere un mutuo a un pensionato. Le banche applicano però un limite interno all'età del richiedente alla scadenza dell'ultima rata, che nella prassi si colloca spesso tra i 75 e gli 80 anni, a seconda dell'istituto e delle polizze collegate. Ne deriva una durata massima ridotta: un richiedente di 62 anni con limite a 77 può ottenere al massimo un mutuo di 15 anni. L'importo finanziato si ferma di norma all'80 % del valore di perizia dell'immobile.

La sostenibilità si misura con il rapporto tra rata e reddito netto, che molte banche vogliono contenuto intorno a un terzo. Per un pensionato il reddito di riferimento è la pensione netta, documentata con il cedolino e la certificazione unica INPS. Eventuali affitti percepiti o una pensione del coniuge cointestatario aumentano la capacità di rimborso.

Le polizze che fanno la differenza

La polizza incendio e scoppio sull'immobile ipotecato è obbligatoria. La polizza vita o di protezione del credito è facoltativa per legge, ma molte banche la propongono con insistenza ai clienti più anziani e il suo costo cresce rapidamente con l'età. Non sei tenuto ad acquistare la polizza proposta dalla banca: puoi presentarne una equivalente sul mercato, e la banca deve accettarla se le coperture sono adeguate.

Esempio di acquisto a 62 anni

Paolo e Anna, 62 e 60 anni, Firenze. Vogliono una casa da 200.000 euro e dispongono di 50.000 euro di risparmi. Un mutuo di 150.000 euro a 15 anni al 3,3 % fisso comporta una rata di circa 1.058 euro. Con la sola pensione di Paolo, 2.400 euro netti, il rapporto rata-reddito sarebbe del 44 %, troppo alto. Riducendo il mutuo a 100.000 euro e usando parte del TFR di Anna, la rata scende a circa 705 euro, pari al 29 % della pensione: la banca approva.

Surroga e rinegoziazione per chi ha già un mutuo

Chi ha ancora un mutuo in corso può trasferirlo a un'altra banca con la surroga, senza costi notarili o di istruttoria a carico del cliente, oppure rinegoziarlo con la propria banca. Anche qui conta l'età a fine piano: allungare la durata per abbassare la rata è possibile solo entro i limiti dell'istituto.

Il prestito vitalizio ipotecario spiegato chiaramente

Il prestito vitalizio ipotecario è regolato dalla legge 44 del 2015, che ha riformato la disciplina introdotta nel 2005, e dal regolamento attuativo del 2015. Possono chiederlo le persone con almeno 60 anni compiuti che possiedono un immobile residenziale in Italia. Se la casa è cointestata con il coniuge o il convivente, entrambi devono avere 60 anni e l'importo si calcola sull'età del più giovane. La banca concede un capitale garantito da ipoteca di primo grado e non chiede rate mensili.

Il rimborso di capitale e interessi avviene in un'unica soluzione alla morte del titolare o in caso di vendita dell'immobile. In alternativa, si può scegliere di pagare periodicamente gli interessi, così il debito non cresce per capitalizzazione. L'importo concesso dipende dall'età e dal valore di perizia: secondo i dati dei comparatori si va indicativamente dal 25 al 40 % del valore, con percentuali più alte per i richiedenti più anziani.

Cosa succede agli eredi

Alla morte del titolare gli eredi hanno dodici mesi per decidere. Possono rimborsare il debito con mezzi propri e tenere la casa, vendere l'immobile d'accordo con la banca e trattenere l'eventuale eccedenza, oppure lasciare che sia la banca a vendere a un prezzo basato su una perizia indipendente. Se il ricavato non basta a coprire il debito, la banca non può rivalersi sugli altri beni degli eredi.

Un esempio di prestito vitalizio

Carla, 72 anni, Genova. Vedova, proprietaria di un appartamento stimato 300.000 euro, pensione di 1.300 euro. Ottiene circa 75.000 euro, sostenendo circa 1.800 euro di costi iniziali più l'imposta sostitutiva dello 0,25 %. Ipotizzando un tasso del 5,5 % con capitalizzazione annuale, dopo dieci anni il debito sarebbe di circa 128.000 euro e dopo quindici anni di circa 167.000 euro. Se sceglie di pagare gli interessi, circa 344 euro al mese, il debito resta fermo a 75.000 euro e i figli erediteranno una quota maggiore della casa.

Errori da evitare e motivi di rifiuto

• Chiedere un mutuo con una durata che supera il limite di età della banca, ricevendo un rifiuto evitabile.
• Presentare un rapporto rata-pensione oltre il 35 % senza un secondo reddito o un garante.
• Per il prestito vitalizio: immobile con ipoteche o pignoramenti, oppure non residenziale.
• Sottovalutare l'effetto della capitalizzazione degli interessi su orizzonti di 15 o 20 anni.
• Non coinvolgere i figli nella decisione, generando conflitti al momento della successione.

Come muoversi passo dopo passo

1. Definisci l'obiettivo: comprare, ristrutturare o ottenere liquidità senza vendere.
2. Verifica il limite di età a fine piano di almeno tre banche o tramite un comparatore.
3. Calcola la rata sostenibile con la pensione netta, restando sotto un terzo del reddito.
4. Per il prestito vitalizio, richiedi una perizia e confronta percentuale concessa, tasso, costi e imposta sostitutiva.
5. Coinvolgi gli eredi e un notaio prima della firma, spiegando le opzioni dei dodici mesi.
6. Leggi il PIES o il documento informativo e conserva i tempi di riflessione previsti.

Le alternative alla banca

La vendita della nuda proprietà permette di incassare subito un capitale mantenendo l'usufrutto vitalizio, cioè il diritto di abitare la casa. A differenza del prestito vitalizio, però, la casa non resta agli eredi. Altre strade sono la vendita a un familiare con riserva di usufrutto, la locazione di una parte dell'immobile, il trasferimento in una casa più piccola o la donazione con riserva di usufrutto per pianificare la successione. Il prestito vitalizio è offerto da pochi istituti: oltre a Intesa Sanpaolo, che lo commercializza con il nome Prestito Vi.Po., le guide di settore citano il gruppo Banco BPM e Banca Monte dei Paschi di Siena. Conviene verificare direttamente in filiale le condizioni aggiornate.

Domande frequenti su casa e credito dopo i 60

A 70 anni posso avere un mutuo per comprare casa? È possibile con banche che accettano un'età a fine piano di 80 anni, quindi con una durata di circa dieci anni e un importo contenuto rispetto alla pensione.

Il prestito vitalizio è uguale alla vendita della nuda proprietà? No. Con il prestito resti proprietario e i tuoi eredi possono tenere la casa rimborsando il debito. Con la nuda proprietà vendi l'immobile e conservi solo il diritto di abitarlo.

Posso vendere la casa dopo aver ottenuto il prestito vitalizio? Sì, in qualsiasi momento: con il ricavato rimborsi il debito e trattieni la differenza.

Il prestito vitalizio richiede un reddito minimo? Non serve un reddito per pagare le rate, perché non ce ne sono. Se scegli di pagare gli interessi periodicamente, la banca valuta la tua capacità di sostenerli.

Gli eredi possono essere costretti a pagare più del valore della casa? No. La legge esclude che il debito residuo possa superare quanto ricavato dalla vendita dell'immobile.